В чем разница между квартирой и апартаментами

Апартаменты и квартира — это разные типы недвижимости. По своим фактическим характеристикам они практически идентичны. Отличия касаются права владения, распоряжения, пользования недвижимым имуществом.

Особенности проживания

Правовой статус — главное, чем апартаменты отличаются от обычной квартиры. Фактически апартаменты считаются нежилым помещением и относятся к коммерческой недвижимости, такой как офис или магазин. Из-за этого на них не распространяются многие законодательные нормативы, касающиеся жилых объектов, например, жилищный кодекс.
Апартаменты часто проектируют без соблюдения требований к инсоляции, вентиляции и др. А это значит, что если квартиры строят с учетом норм безопасности и иных параметров, то для апартаментов это необязательные условия. Как правило, дома, в которых расположены апартаменты, относятся к нежилым зданиям: информация о статусе указывается в проектной документации. 
По уровню комфорта апартаменты не уступают обычным квартирам. Более того, застройщики нередко сдают их с полной отделкой и мебелью. В этом сегменте недвижимости часто встречаются нестандартные планировки: террасы, выходы на эксплуатируемую кровлю, двухуровневая структура помещения и др.

Оплата коммунальных услуг

Тарифы на коммунальные платежи в апартаментах выше, чем в квартирах. Чаще всего ставки отличаются на 15–20% и зависят от класса новостройки. Стоимость коммунальных услуг рассчитывается коммерческими службами, обслуживающими апарт-комплексы. В список услуг чаще всего входит вывоз мусора, обслуживание основных инженерных систем здания, консьерж-сервис и др.
Тарифы для жилой недвижимости определяет государство. Нормативы могут меняться в зависимости от региона. Государственная тарификация более стабильна, на нее распространяются льготы.

Налоги

Налоговая ставка зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества и отдельных региональных коэффициентов. По закону минимальный налог на квартиру составляет 0,1% от кадастровой стоимости. При этом налогом не облагаются 20 м² площади жилого помещения. Так, если площадь квартиры 50 м², налог начисляется только на 30 м². Для квартир стоимостью более 10 млн рублей действует повышенная ставка — 0,15%, но даже она гораздо ниже, чем для апартаментов.
За коммерческую недвижимость придется заплатить в год не менее 0,5% от кадастровой стоимости. Для некоторых типов апартаментов налоговая ставка может доходить до 2%.

Вопросы регистрации

Чем еще отличаются апартаменты от обычных квартир? Тем, что в них нельзя зарегистрироваться на постоянной основе. Можно оформить только временную регистрацию на срок не более 5 лет. В некоторых апарт-комплексах, например, находящихся в активных деловых центрах, нельзя сделать даже временную регистрацию по месту пребывания.

Нюансы управления и обслуживания

Вопросы содержания общедомового имущества по-разному решаются для каждого типа недвижимости:

1. Квартира. В многоквартирном доме все собственники владеют общедомовым имуществом в равных долях: подъездами, лестничными площадками, тамбурами и др. Владельцы могут менять управляющую компанию, следить за использованием общего имущества, благоустраивать дворовую территорию и т. д. Без их согласия в доме нельзя сдать общедомовые помещения под коммерческие нужды, повесить на дом рекламный баннер и пр.
2. Апартаменты. Закон не регулирует права владельцев на общее домовое имущество в апарт-комплексах. В здании с апартаментами любой человек может выкупить помещение и открыть в нем гостиницу или офис без согласования с другими жильцами. На государственном уровне не существует правил подбора управляющей организации для нежилых зданий.

Еще один пункт, чем отличаются апартаменты от квартиры в новостройках, касается вопросов управления. В многоквартирных домах ремонтом кровли, уборкой придомовой территории, строительством детских площадок, стрижкой газонов и другими хозяйственными вопросами занимаются управляющие компании или ТСЖ. Управляющую компанию выбирают сами собственники, а все решения принимаются на собрании собственников.
В нежилых зданиях с апартаментами обслуживающую компанию выбирает тот, кому принадлежит больше квадратных метров. Так, помещения в комплексах нередко выкупают под офисы, гостиничные номера или торговые зоны. Лица, владеющие большинством помещений, могут выбрать удобную для себя УК, организовать обустройство общих зон по собственному усмотрению, а также открыть гостиницу или бар на первом этаже комплекса. Другие владельцы в этом случае не смогут повлиять на ситуацию.

Отличия квартир и апартаментов: таблица

У каждого типа недвижимости существуют свои плюсы и минусы. Так, квартиры стоят на 10–30% дороже апартаментов. Но если сравнивать, чем отличается коммерческая недвижимость от жилой, то кроме цены стоит учитывать расходы на обслуживание, размеры коммунальных платежей, налоговые ставки и другие расходы.