Выплата ипотечного кредита занимает не один год. Перед оформлением займа стоит обдумать все нюансы: взвешенно подойти к выбору банка, выбрать подходящую недвижимость, рассчитать комфортный размер ежемесячных платежей, общий срок кредитования. Как сделать правильный выбор? О чем стоит помнить тем, кто решился на ипотеку? Поэтапная инструкция по оформлению и полезные советы — в статье.
Этап первый: выбрать квартиру и банк
Прежде всего определитесь с квартирой, которую хотите купить. Посмотрите варианты в новостройках или на вторичном рынке, сравните цены. Посмотрите, на каких условиях выдают ипотеку разные банки и на какие объекты распространяется их аккредитация.
Также можно начала получить одобрение банка, а уже потом искать жилье в зависимости от одобренного лимита. В этом случае учитывайте, что ипотечные предложения действуют в течение 3 месяцев.
Помочь с выбором могут и ипотечные брокеры. Такие специалисты есть у большинства крупных застройщиков, агентств недвижимости и банков. Специалисты по ипотеке в курсе ситуации на рынке, хорошо владеют информацией о действующих кредитных предложениях. Они помогут подготовить нужные документы и подадут заявки сразу в несколько банков.
Многие банковские организации предлагают льготные программы кредитования для молодых и многодетных семей. Заранее узнайте, можно ли оформить в выбранном банке ипотеку по сниженной процентной ставке.
Условия кредитования зависят от типа и пощади приобретаемой недвижимости, размера первоначального взноса, наличия поручителей, приобретения страховки. К примеру, отказ от страхования может увеличить величину процента по ипотеке на 0,5%.
Что стоит помнить
Не спешите, внимательно изучите все условия ипотечных программ:
- уточните, какие дополнительные траты вам предстоят после оформления кредита в том или ином банке;
- сравните стоимость оплаты страховки, сумму комиссионных платежей;
- узнайте о возможности и вариантах досрочного погашения;
- узнайте размер штрафов, пеней при просрочке выплат.
Выбирать банк, ориентируясь только на процентную ставку, не стоит. Бывает, что предложенная ставка действует только при определенных обстоятельствах, например, при покупке недвижимости у конкретного застройщика или в течение некоторого времени. Размер ставки может зависеть от того, являетесь ли вы зарплатным клиентом банка. На нее также влияет размер первоначального взноса, ваша кредитная история, уровень дохода и другие факторы.
Чаще всего банки предлагают ипотеку по фиксированным процентом, но бывают варианты и с плавающей ставкой. Если с первым вариантом все понятно, то во втором случае существуют определенные нюансы. При плавающей ставке банк может в любой момент увеличить процент по ипотечному кредиту. Особенно если изначально предлагал ее на так называемых льготных условиях.
Этап второй: рассчитать условия кредитования
Перед оформлением ипотечного кредита оцените свои финансовые возможности. Сопоставьте цену выбранной недвижимости и итоговую сумму кредита: ежемесячные платежи не должны быть более 30-40% общего дохода.
Подумайте, какой размер платежей будет наиболее комфортным и подберите оптимальный срок кредитования. Помните, что чем дольше вы платите, тем больше переплата. Но сократить ее можно, если погашать заём досрочно.
Этап третий: собрать и подать документы
Чтобы повысить шансы на одобрение и увеличить количество возможных вариантов недвижимости, подавайте документы сразу в несколько банков. Предварительно убедитесь, то у вас нет крупных кредитов, кредитных карт с открытым лимитом, непогашенных задолженностей по коммунальным платежам, налогам или штрафам. Можно самостоятельно проверить наличие открытых исполнительных производств на сайте судебных приставов, а также свою кредитную историю, для этого отправьте запрос в БКИ.
Перечень необходимых документов может отличаться, все зависит от требований того или иного банка. В большинстве случаев для оформления ипотеки нужны:
- копия паспортов заявителей и созаемщиков;
- заявление установленного банком образца;
- заверенная работодателем копия трудовой книжки;
- выписка по зарплатному счету, справка о доходах по форме банка или 2-НДФЛ;
- отчет об оценке приобретаемой недвижимости.
В случае покупки с использованием средств материнского капитала потребуется сертификат и справка из ПФР об остатке. После того как все документы готовы, подайте заявку на ипотеку. Если вы уже определились с недвижимостью и знаете ее стоимость, укажите в заявке сумму кредита без учета первоначального взноса.
Этап четвертый: дождаться решения
Искать подходящий вариант недвижимости вы можете до того, как получите решение банка. Для этого нужно примерно понимать, на какую сумму рассчитывать. Банки предъявляют разные требования к недвижимости. Прежде чем вносить задаток за понравившуюся квартиру, дождитесь одобрения со стороны банка-кредитора.
При покупке вторичной недвижимости потребуется ее предварительная оценка, так банк удостоверяет объективность цены, установленной продавцом. Только после этого принимается окончательное решение о предоставлении ипотеки и согласуется дата заключения кредитного соглашения и подписания договора купли-продажи.
Этап пятый: получить ипотеку
Схема получения ипотечного кредита может меняться в зависимости от внутренних правил банка, а также того, какую квартиру вы приобретаете: строящуюся или готовую. Как правило, при оформлении ипотеки банк открывает специальный счет, на который поступят кредитные средства. На него же нужно перечислить первоначальный взнос. Перед подписанием кредитного договора необходимо оформить страховку: застраховать жизнь, здоровье, а также саму квартиру.
При покупке недвижимости оформляется ДДУ или договор купли-продажи. Затем документы регистрируются в Росреестре — фиксируется переход права собственности. Когда процесс регистрации будет завершен, необходимо обратиться в банк, чтобы заверить сделку. На этой стадии банк переводит деньги продавцу/застройщику. Если передача проходила через банковскую ячейку, то продавец, имея на руках зарегистрированный договор, сможет их забрать.
Возможные расходы
- Открытие расчетного счета для зачисления заемных средств.
- Выпуск банковской карты.
- Аренда банковской ячейки.
- Внесение и перевод денег со счета на счет.
- Оплата услуг оценщика.
- Покупка страхового полиса.
После получения ипотеки
Когда первый год выплат позади, можно обратиться в банк с просьбой о снижении процентной ставки. Вероятность положительного исхода невелика, но она существует. Кроме того, если вы все это время исправно вносили платежи и имеете на руках действующий договор страхования имущества, подайте заявки на рефинансирование в другие банки. Ипотечные ставки постоянно меняются, поэтому не исключено, что кто-то предложит более выгодные условия. Также можно переоформить договор страхования.
Советы для тех, кто хочет взять ипотеку
- После получения предварительного одобрения в нескольких банках сравните условия и выберите вариант, который вас устроит.
- По возможности подавайте заявку в конце года. В период с октября по декабрь сотрудники пытаются закрыть план по выдаче кредитов, что увеличивает вероятность одобрения.
- Постарайтесь внести максимально возможный первоначальный взнос. Хорошо, если он будет гораздо больше стартовых значений банка. Например, 25% вместо минимальных 20.
- Внимательно читайте ипотечный договор. Обращайте внимание на все дополнительные платежи. Перед подписанием ипотечного соглашения попросите менеджера распечатать таблицу с расчетом полной стоимости займа.
- Не берите сразу большой кредит, даже если банк готов одобрить больше, чем вы рассчитывали.
- Прежде чем вносить досрочные платежи, накопите «подушку безопасности» в размере 5-6 взносов по ипотеке.
При частично-досрочном погашении можно уменьшать срок кредитования или ежемесячные платежи. Сокращение периода снижает размер переплаты, поэтому в некоторых банках такой вариант невозможен. При внесении средств сверх обязательных платежей обязательно подавайте заявку с указанием цели: на частично-досрочное погашение.