Продажа квартиры занимает определенное время, в течение которого нужно найти покупателя, оформить документы, зарегистрировать переход права собственности.
Разберемся, сколько длится сделка купли-продажи при реализации недвижимости в новостройке и на вторичном рынке. Рассмотрим, в какой срок регистрируется квартира и как проходят альтернативные сделки.
Этапы продажи
Можно выделить четыре основных стадии продажи недвижимости:
- Поиск покупателя — размещение объявления, заключение договора с риелтором, показы и т. д.
- Подготовка к сделке — переговоры, сбор документов, обсуждение условий взаиморасчетов и оформления. Согласование ипотеки, проверка объекта недвижимости.
- Сделка. Заключение договора купли-продажи, передача денег.
- Регистрация в Росреестре.
Сроки продажи могут затягиваться из-за разных обстоятельств. Тормозить процесс могут многие факторы. Например, приходится оформлять разрешение от органов опеки и попечительства, если один из собственников является несовершеннолетним. Дополнительные дни понадобятся, чтобы исправить кадастровые ошибки, обнаруженные при оформлении, или неузаконенную перепланировку. Регистратор в Росреестре может приостановить регистрацию сделки, если у него возникнут сомнения в соответствии данных реестра и представленных документов. В некоторых случаях требуется нотариально заверенное согласие второго супруга — оно оформляется в день обращения и не имеет срока действия.
Сколько времени занимает продажа квартиры в новостройке?
Жилье в новом строящемся доме можно продать по договору переуступки прав или купли-продажи. Первый вариант используется при реализации недвижимости, которая еще не достроена и не сдана в эксплуатацию. Второй актуален для владельцев уже готового жилья. В обоих случаях срок оформления примерно одинаковый.
Переуступка прав
При оформлении сделки на переуступку прав требования подписывается договор цессии. Стоит помнить о важном моменте: по закону нельзя переуступать права другому лицу, если расчеты по ДДУ выполнены частично или не выполнены совсем. Также при заключении соглашения нужно получить одобрение от застройщика. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
Договор переуступки дополняет ДДУ. В документе прописываются характеристики объекта недвижимости, содержание, условия осуществления и передачи прав требования. То есть в нем должна содержаться информация, с какого момента покупатель приобретает право и на каких условиях. Схема продажи в этом случае выглядит так:
- Получение разрешение компании-застройщика. Некоторые девелоперы берут за согласие 0,5–3% от суммы договора.
- Регистрация в Росреестре. Для оформления понадобится заявление о регистрации от покупателя и продавца, договор долевого участия и переуступки, разрешение застройщика. Дополнительно прикладывается квитанция об оплате госпошлины. Если покупатель состоит в браке, оформляется согласие второго супруга.
- Расчет по сделке — с помощью аккредитива, банковской ячейки или прямым переводом.
Сделка купли-продажи может занимать от 2 до 14 дней. Сюда входит время на подписание договора, финансовые расчеты, госрегистрация, получение документов, передача жилья новому собственнику. Длительность сделки также зависит от выбранной формы договора и способа его регистрации:
- простое письменное соглашение — до 11 рабочих дней при регистрации через МФЦ;
- нотариальный с электронной регистрацией — 24 часа;
- ипотека — от 4 до 14 дней с учетом одобрения документов банком.
Если у владельца нет возможности лично присутствовать на сделке, необходимо оформить доверенность и выбрать доверенное лицо. Доверенность заверяется у нотариуса и действует в течение указанного срока.
Как долго продается квартира на вторичном рынке
Срок продажи вторички составляет 2–4 месяца. Здесь все зависит от стоимости, состояния, месторасположения жилья, степени развитости инфраструктуры. Если квартира выставляется по цене, превышающей средние рыночные значения, продаваться она будет значительно дольше.
На что понадобится время:
- Предпродажная подготовка — уборка, косметический ремонт и др. На это может уйти несколько дней или недель.
- Сбор документации — техпаспорт на квартиру, выписка из ЕГРН, документ, подтверждающий возникновение права собственности: ДКП, дарственная, договор ренты. Если какой-либо документ утрачен, можно заказать дубликат. На выдачу уйдет 7–10 дней.
- Поиск покупателей, обсуждение даты выхода на сделку.
- Получение справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, выписка из домовой книги. Оформляются в ТСЖ либо управляющей компании в течение 1–2 дней.
- Заключение договора купли-продажи, передача задатка, подача пакета документов на регистрацию — один день.
- Регистрация перехода права собственности. При подаче документов через Росреестр процедура займет 7 дней, через МФЦ — 9–11 дней.
На то, сколько времени будет продаваться квартира влияет несколько факторов. Например, степень готовности жилплощади и документов. Так, для подготовки разрешения от органов опеки может понадобиться до 15 дней, а для получения дубликата технического паспорта на квартиру — 5–10 дней.
Поиск покупателя
Процесс поиска покупателя зависит от привлекательности объекта недвижимости, адекватности цены, а также текущего состояния рынка на момент продажи (рост, стагнация, падение). В среднем на поиски владельцы тратят от 1 до 3 месяцев.
Скорость продажи квартиры определяется ее ликвидностью. Например, двухкомнатная квартира класса комфорт более ликвидна, чем трехкомнатная в престижном районе. Соответственно, однушку продать будет легче, чем трешку.
Особенности альтернативных сделок
Альтернативными называются сделки, во время которых продают одну и сразу же покупают другое жилье. Чаще всего в таких процедурах участвуют три стороны:
- продавец-покупатель — продает свою и покупает новую квартиру;
- покупатель — приобретает недвижимость у продавца-покупателя;
- продавец — продает жилье продавцу-покупателю.
Фактически в цепочку могут входить и другие участники. При альтернативной сделке продавец-покупатель выставляет свою квартиру на продажу, а одновременно с этим ищет новый вариант жилья. После того как нужный объект найдет, с продавцом заключается предварительный договор купли-продажи, в котором прописывается сумма задатка. Далее подписываются соглашения с покупателем и продавцом, лучше всего делать это в один день. После этого документы подают на регистрацию и через 7–10 дней каждый забирает свой экземпляр. В среднем такие сделки занимают не менее двух месяцев.
Продажа в ипотеку
При продаже квартиры в ипотеку к сделке купли-продажи присоединяется третий участник — банк-кредитор. Если у покупателя есть одобрение, то схема продажи состоит из следующих этапов:
- Заключение предварительного ДКП, передача задатка — один день.
- Передача копий документов на квартиру покупателю. Для принятия решения банком.
- Оценка недвижимости — оформление заключения, подтверждающего стоимость имущества и соответствие требованиям кредитора.
- Проверка документации банком — 5–7 дней. Подписание договора страхования и ипотечного соглашения.
- Оформление основного договора купли-продажи, подача пакета документов на регистрацию.
В среднем процесс занимает 3–4 недели, но точные сроки зависят от банка, поскольку на рассмотрение документов и принятие окончательного решения уходит большая часть времени.