Собрались приобретать квартиру? Придется подготовить определенные бумаги. Рассмотрим, какие документы нужны при покупке недвижимости на вторичном рынке и у застройщика.
Квартира в новостройке: основные моменты
Покупая новое жилье, обратите внимание на ряд моментов. Во-первых, это репутация застройщика: сколько объектов он сдал в эксплуатацию, кто является учредителем, как долго компания существует на рынке. Во-вторых, посмотрите на степень готовности новостройки, проверьте аккредитована ли она банками. Хорошо, когда строящийся дом имеет аккредитацию сразу в нескольких кредитно-финансовых организациях.
Третий способ проверить надежность девелопера – отправить заявку на получение ипотеки. Банки тщательно проверят застройщика перед тем, как выдать кредит. Поэтому при получении положительного решения можно быть уверенным, что выбранный объект юридически чист.
Варианты приобретения жилья в новостройке
Итак, застройщик выбран и сомнений в его надежности не возникает. Вы определились с желаемым домом и квартирой. Что дальше? Теперь нужно подготовить бумаги для заключения договора. В зависимости от типа оформляемого соглашения существует два способа покупки нового жилья:
- По договору долевого участия. Заключается непосредственно между девелопером и дольщиком.
- По договору переуступки прав (цессии). Квартира приобретается у соинвестора или первичного собственника.
Договор купли-продажи квартиры оформляется в момент покупки жилья. Он вступает в силу только при регистрации права собственности в Росреестре. Поэтому законное право владения недвижимостью у покупателя появляется только после внесения изменений в ЕГРН.
Какие документы нужно требовать у застройщика
Если квартира покупается по ДДУ, то оформление прав собственности происходит после его непосредственной регистрации. Договор долевого участия составляется в трех экземплярах. На двух из них ставятся регистрационные отметки. Третий остается в регистрирующей организации.
Чтобы зарегистрировать договор, девелопер должен предоставить следующие документы:
- учредительную документацию – свидетельство о постановке на учет, устав компании, ИНН, выписку из реестра юридических лиц;
- документы на земельный участок, на котором ведется строительство;
- разрешение на возведение многоквартирного жилого дома;
- проектная документация. В ней содержится информация о расположении объекта, общей площади квартиры.
Также от застройщика потребуется план дома с указанием этажности, общего количества, расположения жилых и нежилых помещений.
Оформление договора
В ДДУ прописывается срок окончания строительных работ, а также дата передачи квартир в собственность. Кроме того, стоит внимательно прочитать условия расторжения и пункт об обязательствах сторон при несоблюдении условий договора. Прежде чем подписать соглашение убедитесь, что в нем указана фиксированная стоимость одного квадратного метра приобретаемой недвижимости.
После того как соглашение будет зарегистрировано, вы можете вносить платеж в счет оплаты ДДУ.
Передача ключей
После того как многоквартирный дом будет сдан в эксплуатацию строительная компания должна в течение трех месяцев получить на него технический и кадастровый паспорт. Затем застройщик обязан передать собственникам квартиры. К моменту получения ключей все инженерные сети должны функционировать.
Оформление собственности
После покупки квартиру нужно зарегистрировать в кадастровой палате. Сделать это можно через МФЦ или официальный сайт Росреестра. После проверки всех документов специалист выдаст вам выписку из Реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающую право собственности на квартиру.
Покупка квартиры в ипотеку
Новое жилье можно приобрести за полную стоимость или в ипотеку. При использовании ипотечного кредита нужно выбрать квартиру и заключить с застройщиком договор. Чтобы его зарегистрировать, вам потребуются следующие документы:
- договор займа с указанием условий кредитования;
- квитанция об оплате госпошлины;
- нотариально заверенное согласие супруга, если заемщик состоит в браке.
В договорном соглашении должен быть прописан пункт о том, что часть стоимости квартиры оплачивается средствами кредитного займа. Перечень документов может меняться в зависимости от требований конкретного банка.
Ипотечное соглашение и ДДУ регистрируются в обязательном порядке. При оформлении права собственности на квартиру составляется закладная. Она подтверждает факт обременения. Кроме того, согласно статье 35 ФЗ №102 «Об ипотеке», заемщик обязан застраховать залоговое имущество. Поэтому дополнительно необходимо оформить полис в любой аккредитованной страховой компании. Его необходимо продлевать во время всего срока, на который предоставляется ипотечный кредит.
Приобретение вторичного жилья
При покупке квартиры на вторичном рынке вам нужно проверить основные документы:
- выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В ней указано кто является собственником, а также прописано наличие или отсутствие возможных обременений. Выписка поможет узнать, не находится ли квартира в залоге или под арестом;
- документ, подтверждающий право собственность продавца. Это может быть договор купли-продажи, дарения, наследования;
- выписка из домовой книги – сведения о лицах, зарегистрированных в квартире;
- общегражданский паспорт собственника квартиры.
Это базовый перечень документации. Он необходим для получения данных о правообладателях квартиры. Аналогичный пакет бумаг понадобится при оформлении прав собственности и постановке недвижимости на кадастровый учет. Но существуют ситуации, когда требуются дополнительные документы.
Например, кадастровый паспорт, согласие второго супруга, разрешение органов опеки и попечительства, согласие залогодержателя или получателя ренты. Кроме того, продающая сторона должна предоставить копию финансово-лицевого счета и справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
Особые условия приобретения
Приобретаете недвижимость с использованием средств материнского капитала? Вам понадобится сертификат. Чтобы его получить, обратитесь в ПФР с соответствующим заявлением и паспортом. В таком случае часть квартиры оплачивается по безналу: средства на счет покупателя поступают из Пенсионного фонда РФ.
Если квартира принадлежит продавцу по праву наследования или дарения, то потребуется справка из ФНС об оплате налога. Если вы покупаете «вторичку» в ипотеку, то банк вправе потребовать письменное заключение о рыночной стоимости недвижимости.
Проверка квартиры перед покупкой
Существует простой способ проверки объекта недвижимости перед покупкой. Для этого можно воспользоваться бесплатным электронным сервисом на портале Росреестра. Для поиска данных используется один из критериев: кадастровый или условный номер, номер государственной регистрации права, адрес. Онлайн-сервис позволяет проверить квартиру на наличие обременений, ограничений на регистрационные действия.