Решили приобрести квартиру в новом доме и хотите сэкономить? Тогда стоит рассмотреть покупку жилья по переуступке. Это оптимальный вариант, который предусматривает возмездную передачу прав требования на жилое помещение.
Что такое переуступка квартиры в новостройке
Изначально права принадлежат лицу, которое заключает долевое соглашение с компанией-застройщиком. В последствии дольщик вправе потребовать от девелопера исполнения всех условий подписанного договора, а также распоряжаться правовым статусом по своему усмотрению.
Первичный приобретатель может реализовать права сразу после сдачи жилого дома (получения ключей) либо переуступить их другому человеку. Передача правовых возможностей третьему лицу является фактом переуступки квартиры в строящемся многоквартирном доме (так называемой цессии). В момент передачи покупатель приобретает статус цессионария, а продавец – цедента. Третья сторона – строительная компания, относительно которой ведется передача обязательств.
Переуступить права можно лишь до того момента как строительный объект сдан в эксплуатацию и был подписан акт приема-передачи жилого помещения.
Разновидности переуступки
Существует два вида сделок, связанных с передачей правовых требований на недвижимость:
- На основании первичного ДДУ. Продажа возможна при условии, что цедент полностью расплатился за недвижимость.
- По договору купли-продажи – такая переуступка не является подтверждением факта передачи квартиры покупателю. Цессионарию достается остаток долга. В дальнейшем стороны оформляют переуступку документально.
Процесс приобретения квартиры с переуступкой связан с определенными рисками: цедент может не иметь оснований для передачи своих прав третьему лицу. Отсутствие законно подтвержденного основания для переуступки чревато тем, что цессионарий может приобрести недвижимость, которая перепродавалась несколько раз подряд.
Квартира по переуступке: реальные риски
Абсолютные права требования вступают в силу только во время заключения ДДУ. Это надо учитывать при покупке на основании договора цессии. Сделка по долевому соглашению проходит с обязательной предварительной регистрацией в государственных органах, поэтому переуступка прав в этом случае – наиболее безопасный вариант.
В ситуации, когда права переуступаются на основании других соглашений, факт переуступки не регистрируется. Кроме того, права требования переходят покупателю только при условии выполнения определенных требований. Следовательно, если они по каким-либо причинам не будут выполнены, цессионарий рискует остаться без жилья.
Первый дольщик (цедент) не несет ответственность за действия компании-застройщика. Поэтому при нарушении сроков и/или качества строительства все претензии нужно предъявлять девелоперу. С него же придется требовать компенсации и неустойки.
Часто бывает, что часть квартир в строящемся доме отдается подрядчику в счет оплаты услуг. При этом подрядная организация переуступает права третьим лицам (покупателям) на стадии, когда строительство еще не завершено. Однако цессионарии получают переуступленное жилье, только если подрядчик выполнит обязательства перед девелопером. Но при возникновении споров, взаимных претензий между подрядчиком и застройщиком, первоначальные права подрядной организации аннулируются. В связи с этим цессионарии могут потерять вложенные денежные средства.
Особенности переоформления
При покупке квартиры по договору переуступки надо учитывать ряд нюансов:
- при заключении соглашения указывается полная стоимость переуступаемой квартиры. Преднамеренное занижение цены приведет к тому, что при возникновении спорной ситуации переуступка будет недействительной. Кроме того, в случае чего цессионарий получит только ту сумму, которая прописана в ДДУ;
- при оформлении переуступки важно убедиться, что сделка предварительно согласована с девелопером. Покупатель должен обязательно получить от строительной компании письменное разрешение на проведение такой операции;
- в договор переуступки можно внести пункт о том, что продавец не только переуступает права, но и берет на себя обязательства за компанию-застройщика. Тогда, если вдруг что-то сорвется, покупатель сможет потребовать компенсацию от цедента-поручителя;
- перед покупкой желательно ознакомиться с историей сделок и проверить факт существования правовых оснований передачи прав у продающей стороны. Приобретение квартиры не по долевому соглашению повышает вероятность «двойных продаж».
Если в основном ДДУ фигурируют несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, к нему прикладывается разрешение от органов опеки и попечительства.
Как купить недвижимость по переуступке в СПб
Передача прав на новую квартиру включает несколько этапов. Прежде всего продающей стороне (цеденту) нужно получить согласие от фирмы-застройщика в письменном виде и справку об отсутствии задолженностей перед девелопером. Если строящаяся недвижимость приобреталась с использованием заемных средств, продавцу придется взять в банке бумагу о погашении ипотечного кредита. Также цедент предоставляет выписку из ЕГРП, а также заверенное у нотариуса согласие супруга на продажу (если состоит в браке). При регистрации договора переуступки продавец платит государственную пошлину.
Переуступка осуществляется при условии, что строящаяся в многоквартирном доме квартира не находится под обременением.
Соглашение заключается в офисе застройщика, подразделении Росреестра, отделении МФЦ в любом районе Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Время регистрации договора составляет 10 рабочих дней. Если при оформлении переуступки покупатель пользуется ипотекой, то требуется участие банка.
Правила передачи денег при оформлении договора переуступки абсолютно такие же, как при проведении других сделок с жилой недвижимостью. При реализации недвижимости по цессии налогом облагается не вся сумма. Налогообложению подлежит разница в стоимости по ДДУ и переуступке.
Преимущества и недостатки переуступки
Приобретение недвижимости на начальной стадии строительства – выгодное инвестирование денег и возможность заполучить жилье по более низкой цене. Для цедента продажа по переуступке также имеет свои плюсы. Цессия позволит продавцу сохранить вложенные финансы и получить прибыль, если он решит вернуть свои средства до момента окончания действия ДДУ, например, в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.
К минусам цессии можно отнести необходимость сбора большого количества документов, а также согласования процедуры с застройщиком и банком. Кроме того, за выдачу согласия девелоперы зачастую требуют с цедента внушительные проценты.
Покупатели в свою очередь рискуют оказаться обманутыми. Поэтому при покупке жилья по переуступке потребуется помощь квалифицированного юриста, имеющего опыт в подобных делах.