Сдача жилья на короткое время отличается от классической схемы, когда собственник ищет жильцов на длительный срок. Такой вариант считается более выгодным, но имеет определенные нюансы. Разберемся, выгодно ли сдавать квартиру посуточно и как можно сделать это без помощи посредников.
Законодательные тонкости
Передача недвижимого имущества в кратковременный наем не запрещена законом. В законодательстве нет условий, регламентирующих время, в течение которого наниматель может проживать в квартире. Но осенью 2019 года вступил в силу ФЗ №59, согласно которому нельзя оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов. Косвенно посуточная аренда попадает под этот запрет. Поэтому стоит помнить, что посуточная сдача квартиры с определенными рисками, особенно если временные жильцы будут доставлять неудобства соседям.
Какое жилье подходит для краткосрочной сдачи
Наиболее важное значение имеет месторасположение квартиры. Наибольшим спросом пользуются квартиры, находящиеся вблизи исторического центра, памятников истории или архитектуры, крупных бизнес-центров, рядом с образовательными, спортивными или медицинскими учреждениями. Такое жилье подходит для туристов, абитуриентов, а также людей, приехавших в командировку или на лечение.
Поскольку посуточное жилье рассматривается в качестве альтернативы гостиницам, важное значение имеет состояние самой квартиры. В ней должны быть вещи, необходимые для комфортного проживания:
- постельное белье, полотенца, фен;
- кондиционер, телевизор;
- стиральная машина, утюг, гладильная доска;
- гигиенические принадлежности — туалетная бумага, мыло, шампуни, гели для душа;
- холодильник, микроволновка, электрический чайник;
- минимальный набор посуды.
Оборудуйте обеденную зону и позаботьтесь о беспроводном интернете. Можно оставить жильцам несколько упаковок чая или кофе, специи, а также готовые сухие завтраки.
Где искать жильцов?
Чтобы максимизировать доход, лучше всего сдавать недвижимость самостоятельно. Для поиска нанимателей можно использовать специальные площадки. Объявления о посуточной сдаче обычно размещают на Booking, Airbnb, Holiday lettings. Подойдут и такие площадки, как «Авито», «Яндекс Недвижимость» или «Циан». Агрегаторы берут комиссию за услуги, которая может составлять от 3 до 18% и более.
Важно сопроводить объявление качественными фотографиями, на которых хорошо видны все особенности жилья. Добавляйте на площадки реальные фото всех помещений: ванной, санузла, комнат, кухни. Составьте подробное описание с указанием характеристик:
- какая техника и мебель есть в квартире, сколько человек смогут разместиться в жилом помещении;
- сколько ехать до центра города, как далеко расположены основные достопримечательности;
- где находятся остановки общественного транспорта или станции метро;
- есть ли рядом магазины, торгово-развлекательные центры, банки.
После прочтения объявления у потенциальных нанимателей не должно остаться вопросов, и они сразу могут забронировать понравившийся вариант. Перед размещением посмотрите, по каким ценам сдают похожее жилье. Это поможет определить и установить разумную стоимость посуточной аренды.
Чтобы хорошо понимать, в какое врем квартира занята, заранее продумайте периоды заезда и выезда, а также отмечайте в календаре дни брони/проживания нанимателей. Также учитывайте время, которое понадобится на уборку и смену постельного белья. Передавать гостям ключи можно самостоятельно либо, например, через консьержа.
Какие документы нужны?
Если вы сдаете квартиру внаем на короткий срок, обязательно заключайте с жильцами письменный договор найма. В документе укажите суть сделки и внесите следующие пункты:
- паспортные данные сторон;
- описание объекта недвижимости — фактический адрес, площадь, а также список имущества;
- размер платы за одни сутки и общая сумма платежа, если квартира сдается на несколько дней;
- размер залога и условия его удержания/возврата;
- порядок передачи жилого помещения;
- права и обязанности сторон.
Также пропишите ответственность за неисполнение условий и укажите дату заключения соглашения. Понадобится два экземпляра, на каждом из которых должна стоять подпись владельца и жильца.
Возможные риски и налоги
Основные риски, связанные со сдачей квартир посуточно, связаны с порчей или кражей имущества. Частично обезопасить себя поможет залог в размере полной или частичной стоимости аренды.
Грамотно составленный договор поможет защитить свои интересы в случае, если жильцы испортят квартиру и придется делать серьезный ремонт.
Чтобы все было законно, с дохода от сдачи квартиры нужно платить НДФЛ. Вы можете делать взносы как физическое лицо, а также зарегистрироваться как самозанятый или оформить ИП. Подавать декларацию нужно ежегодно до 30 апреля.
Сдавать квартиру нелегально рискованно. Если налоговая узнает о теневом заработке, придется платить штраф в размере 40% от суммы начисленного дохода, а также пени за просрочку и непредоставление декларации. В ФНС могут пожаловаться соседи, участковый, а также сами жильцы.
И главное: когда вы сдаете квартиру официально, то сможете обратиться в суд и взыскать с жильцов убытки за порчу квартиры или кражу находящихся в ней вещей.
Сколько можно заработать?
Если говорить о том, выгодно ли сдавать квартиру посуточно, важно учитывать все издержки:
- Расходы на ремонт и обустройство, а также регулярное приобретение расходников и уборку.
- Оплату услуг помощников, комиссию сервисов бронирования.
- Оформление страховки на квартиру, и находящееся в ней имущество.
- Налоговые выплаты — от 6 до 13% от суммы дохода.
Уровень дохода определяется спросом, а также стоимость суточной аренды. На спрос влияет сезон, расположение и популярность города. Наиболее привлекательными считаются населенные пункты, популярные с туристической точки зрения, а также крупные мегаполисы с большим количеством учебных заведений. В среднем заполняемость квартиры в удачные месяцы составляет 20 дней из 30.
Цена одних суток варьируется в зависимости от региона, типа и месторасположения, а также характеристик самой квартиры: качества ремонта, количество комнат и спальных мест.
Как правило, краткосрочная сдача выгоднее, чем долговременная. Для примера: однокомнатная квартира площадью 37 кв. м около станции метро «Рыбацкое» в Санкт-Петербурге стоит 2000 рублей в сутки. В то время как жилье аналогичной площади в этом районе сдается на длительный срок за 25 000 рублей.
Для большей безопасности стоит застраховать недвижимость от пожара, затопления, взрыва бытового газа и прочих непредвиденных ситуаций. Некоторые страховщики устанавливают повышенный коэффициент для квартир, сдаваемых в аренду. Желательно сравнить предложения нескольких страховщиков и выбрать подходящий по цене и условиям вариант.
Важные моменты
После каждого жильца обязательно делайте уборку, проверяйте исправность сантехники, бытовых приборов, целостность мебели. Поддерживайте квартиру в хорошем состоянии, обращайте внимание на отзывы гостей.
В договоре краткосрочного найма укажите, что стороны не имеют права сдавать помещение в субаренду и совершать какие-либо сделки с квартирой, пока действует соглашение. Составьте подробную опись имущества.
Разместите на видном месте краткую памятку для нанимателей. В ней укажите пароль от Wi-Fi, телефоны аварийных служб на случай непредвиденных ситуаций, а также время заезда и выезда. Также можно подготовить рекомендации о том, что стоит посмотреть в вашем городе.