Меняем управляющую компанию

Если в многоквартирном доме постоянно течет крыша, а во дворе неделями не убирается мусор и снег, значит, управляющая организация недобросовестно выполняет свои обязанности и самое время ее сменить. Рассказываем, как отказаться от услуг компании, которая плохо справляется с поставленными задачами.

Виды управляющих компаний

В зависимости от того как выбираются управляющие организации, их можно условно разделить на несколько типов:

  • УК от застройщика. Это так называемые временные компании, отобранные девелоперами сразу после ввода новых домов в эксплуатацию. Договор с этими фирмами заключается на срок не более трех месяцев. Такие компании работают до проведения открытого конкурса и выбора постоянного исполнителя;
  • организации, выбранные жильцами. Собственники на собрании выбирают способ управления домом и УО. После этого с компанией заключается договор на срок от года до пяти лет;
  • компании, выбранные при проведении открытого конкурса. В этом случае УК выбирает местная администрация. Фирма, выигравшая конкурс, получает возможно управлять многоквартирным объектом от года до трех лет.

Когда стоит сменить УК

По закону управляющие организации (УО) должны обеспечивать комфортные условия проживания жильцов многоквартирных домов. В обязанности УК входит:

  • поддержание общедомовых коммуникаций в рабочем состоянии;
  • обслуживание подконтрольной территории;
  • проведение текущего и аварийного ремонта помещений общего пользования.

Деятельность УК закреплена договором управления, который заключается с каждым собственником. Собственники помещений многоквартирных домов вправе изменить способ управления, и расторгнуть соглашение в одностороннем порядке. Это право закреплено в 162 ст. ЖК.
Причинами для расторжения текущего договора могут стать систематические нарушения договора, невыполнение обязательств, отсутствие лицензии у организации, а также личное желание владельцев квартир.

Нарушение условий договора

Неисполнение обязанностей — наиболее веская причина, по которой жители могут расторгнуть договор с управляющей компанией. Существуют особо грубые нарушения со стороны УК, за которые ее можно исключить из реестра и лишить лицензии:

  • неисполнение регламента аварийно-диспетчерского обслуживания дома. Отказ устранять существующие проблемы, принимать заявки и контролировать качество выполняемых работ;
  • задолженности перед ресурсоснабжающими организациями, подтвержденные в судебном порядке;
  • уклонение от испытательных работ, необходимых для оценки прочности и исправности системы отопления, коммуникационных узлов;
  • сокрытие информации о расходовании средств на содержание дома;
  • отказ от обеспечения дома отоплением, водоснабжением, энергоресурсами.

Если такие ситуации имеют место, составляйте письменные претензии на имя руководителей УК, а также направляйте жалобы в Роспотребнадзор. При отсутствии каких-либо действий со стороны управляющей фирмы, стоит отказаться от ее услуг.
Чтобы поменять управляющую компанию в доме, собственникам необходимо договориться об этом между собой и принять решение. Внимательно прочтите договор с УК. В нем должны быть прописаны обязанности организации: график вывоза мусора, мытья лифтов и коридоров, сроки устранения неисправностей общедомовых систем и др. Как правило, эта информация содержится в приложении к основному соглашению. Также в договоре могут быть указаны основания, при которых действие договора прекращается.
Составьте перечень нарушений, укажите, какие из них носят систематический характер, а что возникает периодически. Если в адрес УК направлялись письменные жалобы, их тоже нужно найти. Соберите доказательства: документы, ответы организации на жалобы жильцов, фотографии, видеозаписи и др.

Решение жильцов

Отказаться от услуг управляющей организации можно и по решению собственников. Как правило, это происходит, когда жильцы на общедомовом собрании решили выбрать другой вариант управления имуществом. Например, организовать товарищество собственников жилья. В этом случае ТСЖ может заключить договор с другой домоуправляющей компанией или самостоятельно управлять домом. Во втором случае представителям ТСЖ нужно следить за порядком и договариваться с ресурсоснабжающими и подрядными организациями.
Но в большинстве случаев, к примеру, без серьезных оснований отказаться от договора с УК непросто.

Иные условия расторжения договора

Разорвать соглашение с УК досрочно можно и при изменении обстоятельств, при которых жильцов больше не удовлетворяет качество предоставляемых услуг. Но в этом случае расторжение договора до окончания его срока возможно только через суд.
Существуют и особые случаи, когда досрочное расторжение договора оправдано:

  • УК назначена органами городского или местного самоуправления. Чтобы прекратить отношения с такими компаниями, веские основания не нужны. Закон разрешает жильцам отказываться от услуг таких домоуправляющих организаций до окончания действующих соглашений;
  • Управляющая организация потеряла лицензию. Лицензия выдается УК на пять лет. Данные о лицензировании УК представлены в свободном доступе. При отзыве лицензии компания должна передать управление домом. Для этого собственники должны собраться и выбрать новую УК;
  • процедура выбора собственниками домоуправляющей организации проходила с нарушениями.

Чтобы понять, является ли решение жильцов законным, важно понимать правила голосования и созыва общедомового собрания.

Правила проведения собрания

Общее собрание владельцев является обязательным условием смены УО. Процедура необходима для принятия коллективного решения и составления протокола. В идеале должны присутствовать все жильцы многоквартирного дома. Для этого, не позднее чем за 10 дней до планируемой даты проведения собрания, каждому направляется извещение. Правила проведения собраний собственников закреплены в Жилищном кодексе — статьях 45 и 46.
Компанию выбирают путем голосования. Для смены организации необходимо, чтобы за это проголосовали не менее половины владельцев квартир. Это необходимый кворум. Важный нюанс: вес голоса собственника зависит от площади принадлежащей ему жилплощади.
После подсчета голосов и оглашения результатов принимается решение о переходе права управления другой фирме. Организовывать и проводить собрание, а также подсчитывать голоса должна инициативная группа. Инициаторы должны направить в УО оригиналы протокола в течение 10 дней после собрания, а также проконтролировать заключение договора с новой УК.
Решение о смене домоуправляющей организации должно быть подписано собственниками. Количество подписей — не менее 50% всех владельцев квартир. Если подписей не будет, то перезаключенный договор и смена управления могут быть признаны неправомерными.
О результатах голосования необходимо сообщить всем жильцам, даже тем, кто не участвовал в собрании.

Выбор компании

Взвешенный подход к выбору УК поможет избежать проблем во время дальнейшего сотрудничества. Прежде чем сделать выбор, обратите внимание на организации с большим опытом работы в сфере обслуживания жилых домов. Составьте список наиболее надежных представителей и соберите о них как можно больше данных.
Посмотрите текущий рейтинг, оценивающий эффективность деятельности УК в разных регионах России. Помимо прочего, запросите сведения об обслуживающих компаниях в городской или районной администрации. Сравните несколько организаций, почитайте отзывы жильцов других домов на формах или в социальных сетях. Выберите лучших претендентов и обсудите их с соседями.
Прежде чем заключить новое соглашение, согласуйте его с другими собственниками. Обсудите каждый пункт договора на собрании. Также стоит раздать копии нового договора всем жильцам многоквартирного дома.

Проводить собрания можно и в режиме онлайн. Для этого лучше создать группу в любой социальной сети или мессенджере. В ней можно обсуждать вопросы, связанные с обслуживанием дома, публиковать общедомовые новости, делиться важной информацией. Онлайн-доступ к группе дома — удобный способ коммуникации с соседями, не имеющими возможности лично присутствовать на общедомовых собраниях.