С помощью обмена можно сменить жилье: приобрести более просторное либо поменьше. Чтобы поменять жилплощадь, нужно заключить договор. Рассмотрим, отличается ли бартер от процедуры купли-продажи и в чем особенность обменных сделок.
Обмен — это вид договоренности между людьми, желающими обменяться недвижимым имуществом. Такая процедура актуальна при обмене квартирами, отличающимися по цене, площади и другим параметрам. Таким образом, одна из сторон может получить дополнительные деньги.
Договор мены — возмездное соглашение, предусматривающее передачу жилого помещения только в обмен на аналогичное недвижимое имущество. Способ оформления зависит от того, приватизирована ли квартира. Приватизированную недвижимость можно обменять по альтернативной сделке (продажа с одновременной покупкой) или соглашению прямой мены — по договоренности. Действия с неприватизированным жильем совершаются только с предварительного одобрения муниципальных органов.
Приватизированное жилье
Если квартира находится в собственности, то поменять ее можно несколькими способами:
- Мена — сделка, при которой жилплощадь передается другому лицу по принципу бартера. Выделяют обмен с доплатой, а также мену на равноценную (равнозначную) по цене недвижимость. В первом случае в договоре обязательно указывается факт внесения доплаты и ее размер. Во втором — фиксируется рыночная цена обоих объектов.
- Обмен через оформление купли-продажи — приобретение новой квартиры с одновременной продажей имеющейся.
- Trade-in — процедура обмена вторички на квартиру в новостройке (взаимозачет).
Существуют различные варианты: обмен городской квартиры на дом в пригороде, размен многокомнатной квартиры на несколько однокомнатных, обмен на меньшее/большее по площади жилье и др.
Мена недвижимости
Оформление договора мены регламентируется 567 статьей ГК РФ. Согласно соглашению, стороны сделки обязуются передать жилые помещения взамен на другие объекты недвижимости. При этом каждый участник сделки одновременно выступает в качестве продавца и покупателя.
К преимуществам таких бартерных сделок относится возможность улучшения жилищных условий с относительно небольшими финансовыми затратами. Мена — оптимальный вариант урегулирования жилищных вопросов между родственниками.
Недостаток мены — трудности при выборе подходящего жилья, поскольку достаточно трудно быстро найти объект, соответствующий по всем параметрам другому.
Купля-продажа
Процесс обмена в этом случае состоит из двух этапов:
- Отчуждение имущества владельцами.
- Покупка нового жилья.
При таком обмене придется оформлять сразу две сделки, дважды платить госпошлину за регистрацию перехода прав собственности.
Обмен вторичного жилья
Процедура обмена вторички на квартиру в новостройке предусматривает заключение двух независимых сделок. Сначала оформляется договор на продажу вторичного жилья, как правило, с участием риелтора. После этого бронируется квартира в новом многоквартирном доме, текущая стоимость фиксируется на несколько месяцев. На протяжении этого времени старая квартира выставляется на продажу, а затем вырученные средства засчитываются в качестве оплаты за новое жилье.
Неприватизированное жилье
Муниципальное жилье можно обменять на аналогичное. При этом обмен должен быть равноценным, то есть не предусматривать доплату с той или иной стороны. Перед оформлением необходимо получить согласие всех членов семьи, проживающих на муниципальной жилплощади.
Оформление договора мены: пошаговая инструкция
Нюансы оформления зависят от конкретной ситуации. Общий порядок действий предусматривает несколько этапов:
- Подготовка документов на квартиру. Понадобится технический и кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если владельцев несколько, потребуется их личное присутствие или нотариально заверенное согласие на проведение сделки.
- Поиск подходящего объекта для обмена и проверка его юридической чистоты.
- Составление договора мены с указанием технических и юридических данных, кадастровой стоимости. При внесении доплаты — в соглашении прописывается сумма.
- Подписание акта передачи недвижимости, подтверждение отсутствия претензий к состоянию объекта.
- Регистрация сделки в Росреестре, внесение записи о праве собственности в ЕГРП, получение выписки.
Процедура оформления обмена бесплатна, оплачивается только государственная пошлина. Дополнительные траты могут возникнуть при оформлении (выдаче дубликата) технического паспорта, если он отсутствует. При составлении договора мены лучше проконсультироваться с юристом, специализирующимся на сопровождении таких сделок. Специалист поможет составить документ в соответствии с нормами законодательства РФ и учесть все нюансы.
При обмене стороны должны письменно подтвердить, что объекты подходят им по качеству, площади другим параметрам.
Нюансы обмена ипотечной квартиры
Можно ли обменять квартиру, которая находится в ипотеке на другую недвижимость? Некоторые банки допускают такую возможность и разрешают заемщикам проводить обмен. Но здесь существует ряд нюансов, поскольку недвижимость, приобретаемая в ипотеку, находится в залоге. Залоговое обременение ограничивает круг возможных операций по переоформлению прав.
При обмене ипотечной жилплощади меняется предмет залога: им становится новая квартира. При этом все условия ипотечного договора распространяются на новый объект. Банки неохотно одобряют подобные сделки, поскольку они не несут для них никакой финансовой выгоды. Но получить одобрение банка все же можно, для этого нужно соблюсти ряд требований:
- договор ипотечного кредитования подписан более пяти лет назад, то есть большая часть долга и процентов выплачена;
- заемщик добросовестно выполняет обязательства по договору, у него нет просрочек по выплатам;
- стоимость новой квартиры должна быть равна предыдущей. Новое жилье будет выступать залогом в сделке;
- при обмене объект недвижимости должен располагаться в регионе присутствия банка, выдавшего ипотечный заем.
Статья 345 статье ГК России допускает обмен недвижимости, купленной в ипотеку, при соблюдении условий банка-кредитора. Обмен в этом случае оформляется через сделку купли-продажи. Кроме того, кредитующая сторона вправе провести процедуру оценки новой квартиры.
Отличие мены от купли-продажи
Обмен и сделки купли-продажи похожи между собой:
- в обоих случаях нужно оплачивать НДФЛ в размере 13% от стоимости объекта. Выплаты не предусмотрены, если недвижимость находится в собственности более пяти лет;
- при совершении таких сделок требуется нотариальное согласие супругов, а также соблюдение интересов несовершеннолетних владельцев;
- недвижимость не должна иметь обременений в виде залога, ареста, прав третьих лиц;
- за регистрацию перехода прав предусмотрена выплата госпошлины.
Главное отличие заключается в том, что обмен происходит на основании взаимозачета — в качестве оплаты стороны принимают друг от друга квартиры, а не денежные средства.
Выбор в пользу того или иного способа обмена зависит от личного желания и возможностей. При обмене важно правильно оформить договор, чтобы провести сделку в рамках закона и учесть интересы всех участников.