Чтобы внести изменения в планировку жилых помещений многоквартирного дома, нужно получить официальное разрешение. Рассмотрим, в каких случаях можно делать перепланировку квартиры, а когда не стоит.
Что такое перепланировка
Под перепланировкой понимается изменение конфигурации помещения, требующее корректировки технического плана. Это строительно-ремонтная деятельность, затрагивающая несущие стены, перегородки и перекрытия. Также переустройством считается:
- расширение дверных проемов, возведение межкомнатных перегородок;
- перенос или переоборудование влажных помещений, элементов инженерных систем и коммуникаций;
- внесение изменений в конструкцию полов;
- объединение лоджии/балкона с кухней или комнатой;
- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.
Список мероприятий, требующих предварительного согласования и оформления прописан в 26 статье ЖК России. Переустройство и перепланировка регулируются строительными нормами и правилами, ГОСТами, требованиями СанПиН, а также отдельными региональными постановлениями. К примеру, по нормативам запрещено обустраивать санузлы над жилыми комнатами и кухнями нижерасположенных квартир. Исключение — двухуровневое жилье.
Без согласований можно делать следующее:
- разбирать и монтировать встроенную мебель;
- устанавливать раздвижные двери и перегородки из гипсокартона и других легких материалов. Перегородки при этом не должны доходить до потолка;
- замена и перенос радиаторов отопления без устройства новых проводящих сетей;
- остекление балконов и лоджий без установки на них радиаторов;
- монтаж кондиционеров и телевизионных антенн.
Запрет на остекление балконов касается домов, являющихся архитектурными, историческими или культурными памятниками.
Перепланировка квартиры: где и что можно согласовать
Чтобы узаконить изменения, необходимо обратиться в БТИ или МФЦ. Также вопросами перепланирования занимается городской или муниципальный жилищно-строительный отдел. До получения разрешения проводить какие-либо мероприятия по изменению конфигурации, планировки помещения запрещено. Без особых проблем можно согласовать:
- разделение санузла, включая его расширение за счет части коридора, а также объединение ванны и туалета;
- устройство проходов и арок в ненесущих стенах (перегородках);
- соединение комнаты с коридором, перенос внутренних ненесущих перегородок;
- выравнивание пола, устройство систем подогрева пола. Использовать бетонную стяжку для выравнивания нельзя, если в доме перекрытия деревянного или смешанного типа, а также тонкие железобетонные плиты.
Незаконная перепланировка и снос (повреждение) несущих конструкций или их частей может стать причиной обрушений и возникновения чрезвычайных ситуаций. Нарушение правил влечет за собой штраф. Если контролирующие организации выявят несоответствия требованиям законодательства и нормам, то владельцу придется восстанавливать прежнее техническое состояние квартиры за свой счет.
Сложнее всего согласовать с разрешительными организациями, такие проекты как:
- объединение двух квартир на разных этажах;
- устройство мансарды, перенос инженерных коммуникаций;
- надстройка или расширение балкона;
- создание отдельного входа в квартиру на первом этаже многоквартирного дома.
По закону невозможно получить разрешение на объединение комнаты с лоджией и утепление балкона с установкой тяжелых многокамерных стеклопакетов. Как правило, такие переделки сопровождаются устройством дополнительной стяжки на полу, увеличивающей нагрузку на балконную плиту. Демонтаж наружных стен и объединение холодных помещений с отапливаемыми разрушает тепловой контур помещения, нарушает влажностный режим внутри жилища. Узаконить объединение можно только в том случае, если между комнатой и балконом будут установлены распашные светопрозрачные перегородки.
Какие документы нужны
Комплект необходимых для согласования бумаг меняется в зависимости от региона. В целом процедура официального оформления выглядит следующим образом:
- получение технического паспорта на квартиру в БТИ. В документе представлен план жилого помещения, год постройки дома и другие данные. По плану видно, какие стены являются несущими, а какие нет. Если техпаспорт отсутствует, можно заказать новый в том же БТИ;
- создать проект перепланировки, используя техплан помещения;
- собрать пакет документов и предоставить его в жилищную инспекцию, архитектурно-планировочное управление города, БТИ или МФЦ.
Чтобы комплексная перепланировка была безопасной, стоит доверить разработку проекта компании, имеющий разрешение на выполнение проектных работ. Организация должна состоять в реестре СРО. Стоимость разработки проектной документации зависит от региона. После того как проект готов, можно относить документы в контролирующие органы. Понадобятся:
- заявление на проведение перепланировки по установленной форме. Формат подачи лучше заранее уточнить в конкретном ведомстве;
- технический паспорт жилого помещения;
- документы на квартиру — свидетельство о праве собственности или выписка из Росреестра;
- согласие других собственников на перепланировку, заверенное нотариально;
- согласованный проект переустройства (перепланировки) с техническим заключением о допустимости и безопасности работ.
Документы рассматриваются от 15 до 45 дней. После получения разрешения на проведение работ можно начинать перепланировку. После этого нужно заказать в БТИ новый технический план. На этом плане будут отображены все изменения.
Немного о новостройках
Так называемая свободная планировка тоже предусматривает зонирование квартир. В таких новостройках в обязательном порядке выделены зоны санузлов, кухонь, жилых и вспомогательных помещений. Внутренние стены в таких квартирах отсутствуют только фактически. Но они обозначены на планах БТИ, а также строительных поэтажных планах. По нормам они должны располагаться именно там, где изображены по проекту.
Это обязательно нужно учитывать при планировании пространства и проведении ремонта. Нельзя возводить перегородки как угодно и менять местами разные по функциональному назначению помещения. К примеру, нельзя расположить ванную там, где должна быть комната.