Приобретение квартиры может стать не только счастливым событием, но и доставить массу хлопот. Радость покупки нередко омрачают недоделки, допущенные при строительстве и отделке. Неровный пол, мокрые стены, текущие радиаторы отопления и расшатанная входная дверь — не самые приятные «находки» для новоиспеченного владельца. Разберемся, как не испортить себе новоселье и заставить застройщика исправить дефекты, найденные в квартире.
Новостройка с дефектами
В новой квартире от застройщика покупатель может обнаружить множество различных недоделок. Количество и тип недочетов зависят от того, какая квартира приобреталась: с черновой, предчистовой или чистовой отделкой.
Например, при покупке недвижимости с отделкой будущий владелец получает договор, к которому прикреплено приложение с указанием перечня работ и используемых материалов. Поэтому при сдаче квартиры ее состояние должно соответствовать данным, прописанным в приложении. Но нередко собственники сталкиваются с рядом недоделок, среди которых:
- несоответствие планировки или площади параметрам, заявленным в ДДУ;
- отклонение уклона пола от строительных нормативов;
- щели в стенах и перекрытиях, мокрая штукатурка;
- отсутствие сантехнических приборов, указанных в договоре;
- плесень и посторонние запахи;
- поврежденные оконные блоки.
Недоработкой застройщика считается и установка дверей или окон другого производителя. Часто строители используют отделочные материалы и элементы хуже по качеству чем те, что прописаны в ДДУ. Кроме того, к недоделкам относятся: нарушение технологии укладки кафельной плитки, оклейки стен обоями, неправильно смонтированная электропроводка и инженерное оборудование.
Если готовая квартира отличается от проектного метража в меньшую сторону, покупатель имеет право обратиться за перерасчетом стоимости. Как правило, разница между проектной и фактической площадью может отличаться на 1–2 кв. м. Возможность корректировки цены, как правило, прописывается в договоре долевого участия.
Устранение брака постфактум
К сожалению, не все дефекты можно обнаружить во время осмотра при подписании акта приема-передачи недвижимости. Многие из них проявляются только спустя некоторое время, уже во время эксплуатации жилья. Но это не значит, что застройщик освобождается от ответственности по устранению дефектов.
По ФЗ-214 гарантийный срок жилых объектов составляет 5 лет. При этом гарантия распространяется не только на квартиры, но и на общедомовое имущество: кровлю, входные группы, фасады, лестницы и др. Законодательство обязует девелопера безвозмездно устранять существующие недостатки в течение всего гарантийного периода. Но существует один нюанс. Собственник должен подтвердить, что существующие проблемы связаны с халатностью строителей, а не возникли в результате естественного износа или ремонта, проведенного владельцем. Доказать факт брака помогут официальные заключения компетентных служб, например, управляющих компаний, ремонтных организаций или частных экспертов в области строительства.
Способы ликвидации недоделок
Федеральный закон №214 защищает права дольщиков. Он позволяет требовать от девелопера:
- возмещения средств, потраченных на устранение недоделок;
- уменьшение суммы договора соразмерно затратам на ликвидацию брака;
- бесплатного исправления недостатков.
Как правило, срок устранения дефектов составляет не более 45 дней. Он отсчитывается с момента их обнаружения при условии, что была составлена соответствующая претензия. Если застройщик за это время ничего не сделал, дольщик вправе требовать с него неустойку. Делать это придется через суд. Согласно 214 ФЗ неустойка составляет 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки. Но судебные инстанции чаще всего снижают размер неустойки, поэтому по решению суда покупатель получит гораздо меньше.
Бывает так, что застройщик не устраняет недостатки и не возмещает дольщику затраты на ремонт в согласованные сроки. В этом случае покупатель может потребовать вернуть ему заплаченные за квартиру деньги, а также проценты за использование средств. Законодательно установленный размер компенсации в таких случаях составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России.
Методы воздействия на застройщика
В большинстве случаев строительные компании предпочитают добровольно устранять брак. Многие из них попросту не хотят портить свою репутацию судебными исками. Но некоторые застройщики могут специально тянуть время, чтобы дольщик не выдержал и устранил недоработки своими силами. Чтобы отстоять свои права и аргументировать позицию, нужно документально фиксировать всю историю общения с компанией-застройщиком. Начинать нужно с этапа приема-передачи квартиры.
Стоит быть особенно внимательным при приемке жилого помещения. Особенно это относится к жилью с черновой или предчистовой отделкой. Важно обратить внимание на следующие моменты:
- целостность несущих стен, перегородок и перекрытий;
- наличие подведенной электропроводки, канализационных и водопроводных труб;
- герметичность стыков трубопроводов, целостность радиаторов отопления;
- размер и расположение отверстий вентиляционных шахт;
- качество установки стеклопакетов, балконных остеклений и отливов;
- корректную работу приборов учета.
Важно помнить о пятилетней гарантии. В новостройке все дефекты, выявленные после подписания акта приема-передачи, также являются зоной компетенции застройщика. Право предъявлять претензии по качеству строительного объекта сохраняется в течение всего гарантийного периода, то есть 5 лет.
Как зафиксировать дефекты
Если покупатель недоволен состоянием квартиры, он не должен подписывать акт приема-передачи. Все обнаруженные при осмотре недостатки нужно занести в акт осмотра. Он составляется в двух экземплярах. Один из них передается представителю строительной компании, а другой остается у покупателя. Сроки исправления недочетов также стоит обязательно закрепить документально. Помимо этого, можно делать фотографии и производить видеосъемку квартиры. При необходимости фото- и видеоматериалы можно использовать в качестве доказательств в суде.
После того как дефекты зафиксированы, необходимо направить девелоперу письменное уведомление с требованием устранить недостатки. Строительная компания должна устранить проблемы в срок, указанный в смотровом листе, или в течение трех месяцев. Иногда бывает, что компания-застройщик не спешит решать вопрос, и оговоренные в ДДУ сроки передачи недвижимости затягиваются. В таком случае собственник квартиры может обратиться в суд с требованием взыскать неустойку и выплатить компенсацию.
Стоит понимать, что чем раньше обнаружен строительный брак, тем проще будет добиться его устранения. Поэтому не стоит спешить, а тем более подписывать акт приемки без предварительного осмотра квартиры.
Если застройщик отказывается рассматривать претензии, покупатель может обратиться в независимую строительно-техническую экспертизу. Это поможет установить причину проблемы и подтвердить, что выявленные недостатки возникли по вине застройщика. Например, из-за нарушения строительных и технических регламентов.