Ипотечный договор, заключаемый при сделке купли-продажи жилья, не всегда может быть выгодным для покупателя. Высокие проценты или сжатые сроки выплаты – все это заставляет нового обладателя жилья резко ограничивать свои расходы и даже – пытаться найти дополнительные источники заработка. На самом деле, проблему можно решить с помощью механизма рефинансирования ипотеки – ее перевода в другой банк на новых, более приемлемых для себя условиях. Возможно, именно такой выход позволит вам чувствовать себя свободнее и своевременно погашать долги без необходимости ограничивать свои траты в повседневной жизни.
Механизм рефинансирования ипотеки
Перевод долга по ипотечному кредиту между банками занимает время и состоит из целого ряда последовательных этапов:
- Вначале необходимо уточнить в банке возможность рефинансирования и записаться на предварительную консультацию к специалисту по данному вопросу;
- Затем следует собрать пакет документов для рассмотрения вашего заявления. В него входят паспорт, справка о получаемых доходах, копия трудовой книжки, сам ипотечный договор, справка банка об остатке долга по кредиту, информация о качестве погашения ипотеки – отсутствии задолженностей, своевременности внесения очередных платежей и т.д. Кроме того, к документам необходимо приложить график выплат по ипотечному кредиту.
- Рассмотрение документов занимает обычно не более пяти дней. Если по вашему делу будет дан положительный ответ, срок его действия составляет 120 дней.
- Банк предоставляет заявителю письменное разрешение о передаче залога в другую банковскую структуру по его выбору.
- Теперь вам необходимо собрать документы, касающиеся объекта недвижимости, – это его оценка независимым специалистом, выписка ЕГРП и т.д.
- Банк, где заключен новый договор рефинансирования ипотеки, оформляет новую выдачу кредита и рассчитывается с предыдущим банком, погашая вашу ипотечную задолженность. Таким образом, рефинансируемая ипотека оказывается полностью закрытой. Если вас интересует вопрос досрочного погашения ипотеки, уточните возможность такого действия, чтобы его прописали в новом договоре.
- С перекредитованием происходит смена залогодержателя. Процесс отличается некоторой сложностью и продолжительностью. Уточнить механизм его действия необходимо в банке, куда вы перевели свою ипотеку. Может оказаться, что данный вопрос решается банками во внутреннем порядке без участия лица, оформившего кредит. Если же требуется ваше участие, оно обычно сводится к получению закладной в «старом» банке и ее передача в «новый», который теперь является вашим кредитором по ипотечному договору. Механизм данного действия необходимо уточнить.
Обратите внимание: рефинансирование ипотеки внутри одного банка, т.е. пересмотр условий кредитного договора, практически невозможен. Для банковского учреждения это означает потерю части дохода, на что оно вряд ли согласится.
В каком случае вам выгодно оформить рефинансирование ипотеки?
Специалисты в вопросах кредитования недвижимости напоминают: если вас полностью устраивают условия действующего кредита, не стоит их менять. Не просчитав все будущие затраты, вы можете оказаться в более невыгодном положении, напрасно потратив силы и средства на перевод ипотеки. Решение о финансировании оправдано в следующих случаях:
- Годовая ставка по кредиту ниже действующей на 1% и более. С учетом высокой стоимости жилья этот незначительный процент принесет вам ощутимую экономию;
- Дополнительные платежи и начисления по ипотеке в новом банке отсутствуют или значительно ниже, чем в том, где вы ранее заключили договор;
- У вас появилась возможность перевести ипотеку в свой зарплатный банк, где условия для «своих» заемщиков более лояльны;
- У вас есть свободное время и возможность заниматься процедурой рефинансирования.
Какие банки в настоящее время наиболее выгодны с точки зрения рефинансирования ипотеки?
Современные банковские структуры «с именем» готовы на многое, чтобы привлечь новых клиентов. Поэтому условия оформления ипотечного кредитования в них могут быть достаточно лояльными. К сожалению, это правило актуально не для всех банков. Так, например, Сбербанк и Россельхозбанк не предусматривают действие программы рефинансирования, и если ваш договор на ипотеку заключен с этими банками, вы будете вынуждены продолжить с ними работу до полного погашения выплат. Но большинство действующих структур все же учитывают жесткую конкуренцию в своем рыночном сегменте и рады пойти навстречу новым клиентам.
Обратите внимание: подавляющее большинство банковских учреждений составляют с заемщиком ипотечный договор на стандартных условиях, одинаковых для каждого банка. Как правило, это:
- Конкретная ставка, действующая до полного погашения кредита;
- Рубль в качестве валюты кредита;
- Отсутствие комиссий за выдачу кредита;
- Сумма кредита, погашающая не более 80-85% стоимости жилья;
- В качестве обеспечения выступает сам объект недвижимости;
- За нарушение графика предусмотрены штрафные санкции.
Что касается срока действия договора, он может составлять от года до 30 лет, в зависимости от механизма кредитования в конкретном банке и уровня дохода заемщика. К персоне последнего предъявляют стандартные требования – возраст в пределах 21-65 (или 70) лет, а также – не менее года общего стажа и не менее трех 3 месяцев с момента трудоустройства на последнем месте.
Перед тем как принимать окончательное решение по рефинансированию, несколько раз просчитайте его финансовые условия и обязательно проконсультируйтесь со специалистами в сфере кредитования. Смена условий кредитования в лучшую сторону – возможность легче и быстрее рассчитаться за новую квартиру и наслаждаться жизнью.