При оформлении ипотечного кредита заемщик берет на себя обязательства, связанные не только с обслуживанием долга, но и с распоряжением недвижимостью. Разберемся, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, и как это сделать.
Возможные варианты
Ипотечная квартира является собственностью заемщика, но реализовать ее можно только с согласия банка-кредитора. Существует несколько схем продажи такого жилья:
- Досрочное погашение ипотеки — оптимальный вариант при небольшом остатке долга. В этом случае владелец сам находит средства для закрытия кредита, а уже после этого ищет покупателя. Также погасить ипотеку можно с помощью задатка, взятого у покупателя: стороны заключают договор с указанием, что владелец обязуется продать жилплощадь после снятия обременения. После погашения займа и получения закладной проводится стандартная сделка купли-продажи.
- Погашение ипотечного займа в процессе сделки купли-продажи, т. н. трехсторонняя сделка. В этом случае участие банка не требуется, но понадобится заявление о намерении продать имущество. Кредитор предоставляет справку об остатке долга, а покупатель кладет на аккредитив сумму, достаточную для полного закрытия ипотеки, а оставшуюся часть стоимости передает продавцу. После этого снимается обременение и регистрируется переход права собственности в Росреестре.
- Продажа жилого имущества вместе с долгом. Продавец находит покупателя, готового приобрести недвижимость с обременением. Переуступка долга подразумевает перекредитование в рамках одного банка — в таких случаях кредитные организации охотнее дают согласие на смену заемщика. При этом залоговое имущество не меняется, а остаток долга переходит к новому владельцу.
- Реализация квартиры банком. Такой способ актуален, когда заемщик не может больше выполнять долговые обязательства и у него появились задолженности по обязательным платежам. Это крайняя мера, которую стоит рассматривать лишь в случаях острой необходимости, когда нет возможности платить по кредиту или рефинансировать его. Банк-кредитор заинтересован в возврате своих средств — он будет продавать квартиру по цене гораздо ниже рыночной.
Решение кредитора зависит от выбранного способа продажи квартиры, срока выплаты процентов по ипотеке, состояния и рентабельности жилья, а также других факторов.
Как продать ипотечную квартиру: алгоритм действий
Продажа имущества с помощью трехсторонней сделки или досрочного погашения ипотечного кредита состоит из нескольких этапов:
- Получение согласия банка-кредитора и данных об остатке задолженности.
- Поиск покупателя и согласование способа продажи.
- Снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц. Если жильем владеют несовершеннолетние, понадобится согласие органов опеки и попечительства.
- Заключение предварительного договора купли-продажи с указанием суммы и порядка внесения задатка. Покупатель вносит деньги, достаточные для погашения ипотечного займа. Задаток, как правило, поступает на счет банка-кредитора.
- Снятие обременения в течение трех дней после переоформления прав собственности в Росреестре. Чтобы снять обременение, понадобится закладная с отметками о закрытии обязательств, а также заявление от заемщика и кредитора. Услуга предоставляется бесплатно, оплатить придется только выписку из ЕГРН.
- Составление основного соглашения купли-продажи. Регистрация прав собственности в Росреестре. Перевод оставшейся суммы продающей стороне.
При переуступке долга по ипотеке необходимо сначала найти покупателя на квартиру. Покупатель подает заявку на ипотечный кредит и выбирает в качестве объекта предмет залога. После этого покупателю нужно предупредить банк-кредитор, что он хочет переуступить долг. Предварительно банк проверит кредитную историю и финансовую состоятельность покупателя. Если кредитор согласен, то он заключает кредитный договор с другим заемщиком на прежних или новых условиях.
Покупатель и продавец подписывают договор цессии — переуступки прав и обязанностей по кредиту. После этого составляется соглашение купли-продажи недвижимости.
Документация
Чтобы продать квартиру в ипотеке, понадобится следующий комплект документов:
- копии паспортов всех участников сделки;
- правоустанавливающие документы на недвижимое имущество — выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, договор долевого участия и др.;
- свидетельство о браке, нотариально заверенное согласие второго супруга на проведение сделки;
- выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
- разрешение органов опеки и попечительства, если один из собственников является несовершеннолетним;
- отчет об оценке недвижимости с указанием стоимости продаваемого жилого помещения.
В некоторых ситуациях банк может потребовать дополнительные бумаги.
Вопросы налогообложения
Если ипотечная недвижимость находилась в собственности менее пяти лет, то при ее продаже придется заплатить НДФЛ в размере 13%. В этом случае действуют такие же правила налогообложения, как и при продаже квартиры без обременения.
При уплате налога можно получить налоговый вычет в размере не более 1 000 000 рублей. Кроме того, можно уменьшить размер облагаемых налогом доходов на сумму, потраченную на покупку жилья. Все расходы, в том числе те, которые подошли на погашение процентов, должны быть подтверждены документально.
Полезные советы
Если вы решили продать квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, заранее проанализируйте все нюансы:
- обратитесь в кредитную организацию, уточните текущий размер задолженности, получите согласие на продажу;
- найдите покупателя и обсудите с ним детали будущей сделки: порядок расчетов, переоформления и др.;
- если квартира жилье приобреталось с использованием средств материнского капитала, понадобится разрешение от органов опеки на каждого несовершеннолетнего.
Стоимость недвижимости с обременением на 15–20% дешевле обычной — стоит хорошо подумать, стоит ли продавать ее или лучше сделать это после полного погашения долга.