Сдача квартиры в аренду – хороший способ получать дополнительный доход. Сдать недвижимость можно на короткий или длительный срок. Важно взвешенно отнестись к поиску жильцов, а также помнить об основных правовых нормах. Рассмотрим, как правильно подойти к этим вопросам и на что стоит обратить внимание, чтобы найти ответственных нанимателей.
Как сдать квартиру в аренду через посредников
Если вы хотите быстро найти жильцов, стоит обратиться в агентство недвижимости. Профессиональные риелторы помогут определить актуальную стоимость аренды, подберут добросовестных арендаторов. Как правило, собственникам риелторские услуги предоставляются бесплатно.
Совет: озвучьте риелтору свои пожелания к потенциальным квартиросъемщикам. Это поможет отфильтровать неподходящих кандидатов на стадии отбора и сэкономить время.
При заключении договора с агентством важно убедиться, что в него входят все пункты:
- предмет договора – вид услуги, оказываемый владельцу недвижимости;
- обязанность рекламировать или показывать жилое помещение;
- размер и способ получения агентского вознаграждения;
- срок действия и порядок расторжения договорного соглашения;
- ответственность в случае несоблюдения условий договора.
Также в контракте прописываются реквизиты и контактные данные обеих сторон. В случае нахождения подходящего арендатора (нанимателя) представители агентства готовят договор найма или аренды. Он заключается непосредственно между собственником и будущим жильцом.
Важно понимать, что договор найма отличается от договора аренды. Арендное соглашение, как правило, заключается между юридическим лицами или физлицом и организацией.
Как самостоятельно сдать квартиру в аренду
Самостоятельный поиск арендаторов связан с некоторыми рисками. Например, наймодатель может столкнуться с нечестными нанимателями, которые не будут вовремя вносить арендную плату.
Чтобы обезопасить себя от недобросовестных арендаторов, нужно тщательно выбирать жильцов. Кроме того, важно правильно составить и оформить договор аренды или найма. В нем нужно указать полную информацию о квартире, сторонах сделки, прописать размер, периодичность внесения оплаты. Стандартный договор найма должен включать следующие пункты:
- Персональные данные наймодателя и нанимателя, включая серию и номер паспорта.
- Описание предмета договора: адрес, метраж, техническое состояние квартиры.
- Данные документа, подтверждающего право собственности наймодателя на недвижимость.
- Размер и сроки внесения арендной платы, формат расчета.
- Указание всех жильцов, проживающих совместно с нанимателем.
- Права и обязанности сторон, причины и условия расторжения договорного соглашения.
Помимо этого, составьте акт приема-передачи жилплощади. Зафиксируйте в нем текущее техническое состояние помещения, а также перечень имеющейся в квартире мебели и бытовой техники.
Совет: укажите в договоре кто будет проводить текущий, срочный, капитальный ремонт квартиры. Пропишите общий срок, на который арендуется жилье.
Также желательно предварительно застраховать недвижимое имущество. Страховка защитит вас в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств, в том числе перед третьими лицами. Например, в случае порчи имущества, затопления, пожара и пр.
Дополнительные гарантии также дает залог. Вы можете внести в договор условие, согласно которому жильцы обязаны внести депозит в размере арендной платы за один или несколько месяцев. Гарантийная плата поможет избежать потери денег, если арендаторы нанесут ущерб вашему имуществу, откажутся его устранять или компенсировать за счет собственных средств.
Важно помнить, что обязанности и права собственников и арендаторов регулируются статьями 676 и 678 Гражданского кодекса России. Помните: если договор найма заключается между физическими лицами на срок менее 12 месяцев, то регистрировать его в Росреестре не нужно. Но при сдаче квартиры в аренду юридическим лицам арендный договор подлежит обязательной регистрации, независимо от того, на какой период он заключается.
Заранее договоритесь с жильцами о том, как будут устраняться различные бытовые неполадки. К примеру, кто будет чинить сантехнику или замок на входной двери в случае поломки. В дальнейшем это поможет избежать конфликтных ситуаций.
Где найти арендаторов
Искать жильцов можно через родственников, друзей или знакомых. Это наиболее простой и безопасный способ. Однако даже в этом случае есть риск столкнуться с безответственными арендаторами. Очень часто знакомые используют близкие отношения в собственных интересах. Если вы решите сдавать жилье друзьям, желательно на начальном этапе определить, на каких принципах будут выстраиваться ваши взаимоотношения.
Второй способ поиска квартирантов – социальные сети, а также специализированные площадки или форумы. Разместите свое объявление и прикрепите к нему реальные фотографии квартиры. Преимущество поиска через интернет заключается в возможности охватить сразу большую аудиторию людей и быстро распространить информацию о квартире.
Как определить арендную стоимость
Чтобы не терять потенциальную прибыль и не назначить слишком высокую плату, желательно адекватно оценить объект недвижимости. На реальную арендную стоимость влияет несколько факторов:
- месторасположение и наличие инфраструктуры;
- тип и общее состояние жилого дома;
- площадь помещения, количество комнат, состояние квартиры;
- контингент соседей.
Цена аренды зависит от сезона, а также общей ситуации на рынке жилья в конкретном городе. Определить актуальный размер арендных платежей поможет изучение аналогичных предложений других собственников. В некоторых случаях есть смысл спросить совета у профессионального оценщика. Такой вариант предпочтительнее, если вы собираетесь сдавать недвижимость на длительный срок. Либо когда речь идет о сдаче элитной недвижимости.
Можно ли сдать в аренду ипотечную квартиру
Некоторые банки формально запрещают сдавать залоговую недвижимость. Такой запрет зачастую прописан в ипотечном договоре. Однако российское законодательство официально не запрещает сдавать такие квартиры.
Согласно договору купли-продажи, ипотечная недвижимость становится собственностью заемщика, несмотря на наличие кредитных обязательств перед банком. Поэтому пускать жильцов в свою квартиру вы можете. Для этого потребуется получить согласие кредитно-финансовой организации. В случае одобрения банк составит дополнительное соглашение, дающее право сдавать жилье.
Юридически банки имеют право проверить, кто проживает в квартире. Но на практике случаи проверок – единичные. Поскольку в этом случае трудно доказать, что квартира передана другим лицам по договору найма. Если же факт аренды без предварительного разрешения банка будет зафиксирован, заемщик может столкнуться с определенными последствиями:
- повышение процентной ставки по ипотеке;
- принудительное расторжение ипотечного договора и изъятие недвижимости;
- наложение штрафных санкций;
- требование со стороны банка о досрочном погашении долга.
Заемщикам, решившим сдавать квартиру без согласования, рекомендуется своевременно вносить все платежи по кредиту, чтобы не привлечь внимание со стороны представителей банка.
Совет: при оформлении ссуды на покупку недвижимости, заранее уточните у банка о возможности сдачи в наем ипотечной квартиры. Если банк категорически запрещает это, есть смысл поискать более лояльного кредитора.
Налоговые вопросы
Получение арендной платы считается доходом. Поэтому любой собственник, сдающий квартиру, должен платить подоходный налог в размере 13% от суммы арендной платы. Согласно Налоговому кодексу РФ уплачивать налоговые взносы необходимо, даже если квартира сдается на короткий срок. Наймодатель должен в период с 1.01 по 30.04 предоставить в налоговую инспекцию декларацию о доходах за прошедший год. В документе указывается сумма прибыли, в том числе полученная от сдачи квартиры в аренду.
За уклонение от налогов неплательщику грозит штраф и начисление пени, размер которой составляет 20-40% от неуплаченной суммы. Поводом для взыскания налога может стать наличие договора найма. Сообщить об утаивании факта получения прибыли могут сотрудники Росреестра по запросу налоговой, а также любой недоброжелатель.
Чтобы сэкономить на подоходном налоге, можно зарегистрировать ИП, и качестве основного вида деятельности указать сдачу в аренду жилья. В этом случае можно воспользоваться упрощенной системой налогообложения. Тогда платить придется уже не 13, а 6 процентов НДФЛ.
Как подготовить жилье
Перед тем как сдать в аренду квартиру, желательно привести ее в порядок. При необходимости сделать косметический ремонт, убедиться в исправности сантехнических, отопительных и бытовых приборов, проверить электропроводку и дверные замки. Если вы сдаете квартиру без мебели, заранее сообщайте об этом потенциальным нанимателям. Лучше всего приобрести необходимый минимум мебели. Это повысит привлекательность жилья и привлечет больше адекватных нанимателей. Чем лучше будет состояние квартиры, тем выше шансы на успешную и быструю сдачу.