Как отслеживать динамику строительства?

Сроки сдачи новостроек, прописанные в Договоре долевого участия, часто нарушаются. ФЗ № 214 регламентирует ответственность девелопера за подобные нарушения, давая определенную защиту дольщикам, но проблему просрочек на 100% не решает.
На какие реальные сроки рассчитывать при составлении договора? Что делать, если застройщик не сдает объект вовремя? Почему это происходит, и как отследить строительство нового дома? Эти вопросы, а также общую статистику осветим в статье.

Статистика задержек

Экономическая нестабильность – основная причина нарушений сроков ДДУ. В Санкт-Петербурге и Москве вовремя сдают около половины новостроек. Статистика не утешительна, но по сути ситуацию сложно назвать критической. За последние несколько лет показатели просрочек снижаются: с учетом роста количества новых домов число задержек снизилось на 5-7 %.
Средняя величина просрочек составляет 3-6 месяцев. Тут важно понимать, что планируемые сроки сдачи дома фиксируются в проектной декларации и определяются не точным числом, а кварталом. Таким образом, перенос срока чаще кратен не дням или неделям, а трем месяцам.
По закону ФЗ № 214 застройщик обязан соблюдать сроки, указанные в договоре. Стоит учесть, что в чаще всего эти сроки относятся к выводу дома в эксплуатацию. Передача ключей от квартир, как правило, начинается через несколько месяцев после сдачи объекта. Обычно это 3-6 месяцев, в редких случаях – 12.

Структура сроков сдачи новостроек

На строительство среднестатистического дома (монолитного, с 17-25 этажами) уходит 2-4 года. Точная продолжительность зависит от метража. Панельные дома строят еще быстрее: за 1-1,5 года. Но это при условии, что при возведении объекта не возникает трудностей с подключением инженерных коммуникаций, постановкой объекта на учет. Есть современные технологии, которые позволяют построить многоквартирный дом всего за год. По сути, сам застройщик заинтересован в том, чтобы сделать это как можно быстрее и выполнить свои обязательства перед покупателями.
Чтобы было понятно, из чего складывается структура сроков строительства, выделим несколько ключевых этапов, каждый из которых занимает определенное время:

  • Подготовка стройплощадки. Сюда входит ограждение, выравнивание участка, установка информационных щитов, мусорных контейнеров, временных конструкций, грунтовые работы, устройство дренажей. Обустройство площадки в среднем занимает от 7 дней до 1 месяца.
  • Подготовка основания дома. Выкапывание котлована, установка свайного поля занимают около 1-2 недель.
  • Строительство каркаса дома. Установка железобетонного каркаса, строительство стен и перегородок, монтаж крыши занимают около 1 года. Тут нужно учитывать фактор сезонности: например, монолитно-каркасные работы не проводят в сильные морозы.
  • Проведение инженерных коммуникаций. Прокладка сетей и подключение занимают 0,5-1 год. Это при условии, что не возникнет проблем с получением разрешительной документации.
  • Отделка и благоустройство территории. На это уходит 3-9 месяцев.

Ну и 3-12 месяцев может пройти после сдачи дома до того, как дольщик получит ключи от квартиры.
Получаем примерные сроки: 1,8-3 года на строительство дома и выдачу ключей.

Факторы просрочек

Нестабильной экономической ситуацией можно оправдать все что угодно. Поговорим об объективных причинах задержек.
Основная – сложности, связанные с подключением инженерных сетей. А точнее, согласованием работ. На получение разрешений на подведение коммуникаций к крупному ЖК может уйти от одного до нескольких лет. Точно определить эти сроки до начала строительства нереально: как правило, ситуация проясняется в процессе возведения дома.
Монтаж электричества, водопровода, канализации является самым острым вопросом и часто вызывает множество трудностей. Особенно сложно согласовать электроснабжение и газ, с канализацией и водопроводом проще: они предполагают обращение к местным предприятиям (канализационные станции, водоканал). Непредсказуемость результатов усложняет точность указания сроков.
И все же нельзя не учитывать переменчивую экономическую ситуацию на рынке инвестиций. Серия проектов по инвестированию жилищного строительства занимает не меньше года. От решения о строительстве нового ЖК и до его реализации проходит около 3-х лет притом, что инвестиционный цикл составляет от 5 лет. Получается, что сейчас в эксплуатацию сдаются только те дома, которые начали строить в 2011-2013 годах. Естественно, за 5 лет экономическая ситуация изменилась: доходы населения упали, темпы инфляции ускорились. И в первоначальных планах застройщиков и покупателей это не было учтено. Отсюда задержки.

Способы отследить динамику строительства

Законодательство в сфере долевого строительства не дает конкретных схем эффективного отслеживания процесса.  Но предприимчивые граждане могут воспользоваться некоторыми методами.

  • Фотографии строительного процесса. По закону застройщик обязан ежемесячно обновлять публиковать фото на своем сайте. Если работа идет, на фотографиях будет продемонстрирован прогресс, ведь это в интересах девелопера. Если есть проблемы, застройщик попытается их скрыть, размещая изображения, по которым мало что понятно.
  • Веб-экскурсии. Камеры на стройке – это право, а не обязанность строительной организации. Их наличие является еще одним «за» для покупателя в пользу выбора ЖК. Конкуренция на рынке недвижимости высока, особенно в Санкт-Петербурге и Москве, а потому более 50% строек оснащено камерами видеонаблюдения. Дольщики получают доступ к видео: его можно запросить у девелопера или посмотреть на сайте новостройки.
  • Экскурсии на объект. Некоторые застройщики регулярно организуют посещения стройплощадки дольщиками. Посетители могут осмотреть процесс строительства своими глазами.

Проблематично отслеживать темпы строительства, если ЖК включает несколько корпусов. В рамках одной очереди могут строиться 2-5 домов, причем темпы их возведения отличаются. Некоторые строительные компании ведут работы не параллельно, а по очереди. Беспокоиться в данном случае не стоит – возможно, этот вариант более рационален в рамках данного проекта. Нередко средства, полученные от вывода в эксплуатацию одного корпуса, идут на строительство другого.
Следует отбросить панику и дождаться, пока завершатся монолитные работы в первом доме. Если после этого строительство нового корпуса продолжает затягиваться, есть смысл расторгнуть договор и подумать о приобретении жилья в другом ЖК.
Важно! Дольщик получает право на расторжение договора и возврат средств только в случае просрочки сдачи объекта на 2 месяца. До наступления этого срока этого права можно добиться лишь в судебном порядке.
Основанием для решения суда в пользу дольщика является доказательство, что строительство приостановлено или прекращено. А вот тут уже начинаются проблемы. Нужны факты, подтвержденные документами, например, актом проверок контролирующих органов.

И последнее – доверять маркетинговым программам и обещаниям застройщиков не стоит. Читайте отзывы, изучайте рейтинги или выбирайте уже готовое новое жилье. В ЖК «Александровский» есть уже сданные дома, в которых вы можете выбрать квартиру, не опасаясь нарушения сроков.