Как отказаться от квартиры в ипотеке

Ипотечный кредит оформляется не на один год. За это время происходит много разных событий, влияющих на финансовое состояние заемщика. У многих ипотечников не хватает денег, чтобы вносить ипотечные платежи и возникает желание вернуть банку ипотечную недвижимость.
Фактически отказаться от взятой ипотеки можно на любом этапе действия договора, но для этого нужно иметь весомые основания. Разберемся, как поступать тем, кто попал в трудную ситуацию и хочет расторгнуть ипотечный договор.

Что будет, если просто не платить

Если прекратить выплачивать ипотеку без уважительных причин, это повлечет за собой негативные последствия:

  • начисление штрафов и пеней — это повысит общую стоимость кредита и увеличит сумму долговых обязательств;
  • занесение в список неблагонадежных заемщиков — в дальнейшем будет трудно получить другой кредит;
  • передача долга коллекторским агентствам;
  • изъятие имущества в судебном порядке.

Кроме того, банк может потребовать возмещение убытков, связанных с не выплаченных заемщиком процентов по ипотеке.
Проще всего отказаться от ипотеки до подписания договора. Для этого нужно написать заявление или устно сообщить работникам банка, что деньги больше не нужны. Такой отказ не повлияет на кредитный рейтинг и не повлечет за собой никаких правовых последствий.

Отказ после подписания ипотечного договора

Заемщик может отказаться от ипотеки и после того как подписал договор. Это возможно, если банк перечислил деньги, но заемщик не снимал их. В таком случае достаточно подать заявку на полное досрочное погашение долга. Если с момента подписания прошло определенное время: несколько недель/месяцев, то придется заплатить проценты независимо от того, снимались ли деньги со счета или нет.
Также заемщик может продать ипотечную недвижимость, получив разрешение со стороны банка. Такой вариант банки одобряют при условии, что ранее ипотечные платежи вносились регулярно, а просрочки вызваны тяжелым материальным положением. После одобрения кредитной организации имущество вместе с существующим долгом переходит новому покупателю, который заключает договор на аналогичных условиях.

Как отказаться от ипотеки при разводе

При расторжении брака один из супругов может отказаться от исполнения ипотечных обязательств. По семейному кодексу РФ недвижимость, купленная с использованием ипотечного кредита, считается совместной собственностью. При этом неважно на кого оформлен заем.
После развода супруги могут поступить следующим образом:

  • Продолжить выплачивать ипотеку совместно, а в дальнейшем продать жилье и поделить деньги.
  • Выделить доли в квартире и стать самостоятельными заемщиками. В этом случае каждый из них будет вносить платежи за свою часть жилплощади.
  • Переоформить договор так, что один из них становится единственным заемщиком, а второй получает денежную компенсацию.

В некоторых случаях банки не соглашаются на изменение условий договора. Например, если считают, что финансовое состояние одного из бывших супругов существенно ухудшилось после развода, и он не сможет выплачивать долг.

Как отказаться, если нечем платить

Если заемщик потерял работу, временно утратил работоспособность или его расходы снизились на 30% и более, он также может отказаться от ипотеки. У ипотечников, попавших в трудное финансовое положение, существует несколько вариантов:

  • аннулировать кредитный договор и вернуть банку залоговое имущество;
  • продать ипотечное жилье (с согласия банка) и погасить кредит;
  • подать заявление на реструктуризацию или рефинансирование долга;
  • закрыть ипотечный кредит в судебном порядке;
  • сдать недвижимость в аренду и вносить платежи за счет вырученных средств.

В некоторых случаях банки предлагают заемщику самостоятельно найти покупателя на недвижимость с обременением и выдают на это письменное разрешение. Но стоит понимать, что в этом случае придется продавать жилплощадь по цене гораздо ниже рыночной. Да и поиск покупателей может занять много времени.
О финансовых проблемах и невозможности погашать ипотеку нужно обязательно сообщить банку. Следует написать заявление и приложить к нему подтверждающие документы, например, больничный лист, справку о доходах и др. После рассмотрения заявки финансовая организация может изменить график платежей, предоставить кредитные каникулы, увеличить срок кредитования с одновременным уменьшением ежемесячных платежей, перераспределить образовавшуюся задолженность на несколько месяцев.
В большинстве случаев банки заинтересованы в том, чтобы заемщик продолжил выплачивать долг и проценты, поэтому готовы идти на определенные уступки.
Если же банк не соглашается на расторжение договора ипотечного кредитования, а финансовое положение остается трудным, стоит обращаться в суд.

Отказ от ипотеки через суд

Чтобы расторгнуть договор в судебном порядке, нужно собрать пакет документов, а также направить письменное уведомление в адрес кредитно-финансовой организации. Очень важно документально подтвердить причины, по которым заемщик отказывается от ипотеки. Одной из причин может стать утрата работоспособности, а также выявление существенных недостатков приобретенной недвижимости.
Стоит понимать, что аннулирование ипотечного соглашения повлечет за собой те или иные финансовые потери. Задача судебного разбирательства состоит в определении суммы, которую должник обязан вернуть банку. Суд определяет стоимость имущества, на которое будет обращено взыскание. Как правило, таким имуществом является ипотечная недвижимость, реализуемая на торгах. Если денег с продажи недостаточно на закрытие долга, банк может забрать у должника другое имущество.
Прежде чем отказаться от ипотеки, еще раз внимательно прочитайте условия договора. Многие банки прописывают в соглашении штрафные санкции при расторжении по инициативе заемщика. Некоторые банки указывают, что договор может быть расторгнуть только по согласию сторон.
К исковому заявлению необходимо приложить:

  • кредитный договор;
  • квитанции и чеки по оплате ежемесячных платежей;
  • документы, подтверждающие трудное финансовое положение.

Дела, связанные с ипотечными спорами, регламентируются: ФЗ об ипотеке и 333 статьей ГК России. Заседания такого формата проводятся в открытом режиме. Аннулирование ипотеки в судебном порядке неизбежно влечет ухудшение кредитного рейтинга — стоит хорошо подумать прежде чем идти по этому пути.

Поручители и созаемщики

Основания, на которых поручитель может отказаться от обязательств, прописаны в 367 статье ГК РФ. Чтобы избавиться от обязательств, нужно представить в банк согласие заемщика и соответствующее заявление. Отказ от поручительства невозможен, если основной заемщик ушел из жизни.
Созаемщик также вправе избавится от обязанностей по обслуживанию ипотечного займа. В этом случае залоговая недвижимость переходит в полную собственность второго заемщика, который погашает кредит. Такой вариант требует получения согласия со стороны кредитора на переоформление ипотечного договора. Зачастую кредитные организации одобряют выход из сделки только при наличии веских причин: развода, переезда в другую страну и т. д.

Расторжение ипотечного договора: как вернуть деньги

В ситуации, когда заемщик определенное время исправно выплачивал задолженность, но потом потерял возможность исполнять кредитные обязательства, все зависит от суммы оставшегося долга.
Если ипотечная недвижимость выставлена на продажу, банк делает перерасчет. Средства, выплаченные ранее по кредиту, не возвращаются. После продажи деньги идут на погашение основного долга и процентов.
Если денег с продажи квартиры не хватает для полного погашения долга, придется доплачивать недостающую сумму из собственных средств.

Заключение

При изменении финансового положения и невозможности выплачивать кредит клиент может отказаться от взятых на себя обязательств. Главное — уведомить кредитора о существующих проблемах и совместно искать пути решения проблемы. Просто отказаться от ипотеки и вернуть квартиру банку не получится. Финансовые организации заинтересованы в возврате займа, поэтому предлагают заемщикам реструктуризацию, кредитные каникулы или продажу недвижимого имущества.