Редкий собственник откажется от улучшения жилищных условий. Ремонт квартиры отчасти этому способствует, но согласитесь: старое жилье не сравнится с новым, как его ни совершенствуй. Логичным становится вопрос: как же произвести обмен старой недвижимости на квартиру в новостройке, да еще и с минимальными затратами?
Схемы обмена: взаимозачет, обмен, трейд-ин
Каждый из этих способов имеет свою специфику. Взаимозачет и трейд-ин похожи между собой. Оба понятия описывают сделки, которые состоят из двух этапов: продажу старой и приобретение на полученные деньги новой квартиры по аналогичной стоимости или с доплатой. В каждой схеме участвуют юридические лица: компания-застройщик или риелторское агентство.
Но есть и отличия:
- Взаимозачет предполагает предварительный поиск покупателей и продажу вторичного жилья, бронирование на это время квартиры в новостройке. Только после этого заключается договор купли-продажи.
- Трейд-ин — выкуп старой недвижимости застройщиком или агентством. Это значит, что жилье в новом доме можно сразу покупать. Минус схемы: придется продать свою квартиру на порядок дешевле, чем при прямой реализации. Плюсы: быстро и надежно.
Обмен, в свою очередь, — это передача объекта собственниками друг другу, на обговоренных условиях (например, с доплатой).
Какую схему выбрать, решать вам. Если нужно быстро, то лучше всего подойдет трейд-ин. Взаимозачет требует времени, но позволяет реализовать жилье более выгодно.
Первое, что нужно сделать
Вне зависимости от того, какой способ обмена жилья вы выбрали, определитесь с организацией, через которую будете заключать сделку.
Преимущества риелторских агентств очевидны: у них есть все ресурсы для быстрого поиска покупателя, а самые крупные из них всегда готовы выкупить ваше. Правда, со скидкой. Агенты сотрудничают со многими застройщиками, поэтому быстро подберут подходящее жилье в строящемся или новом доме.
Некоторые девелоперы предоставляют помощь в реализации вторички, хотя в большинстве случаев этим вопросом занимаются агентства, работающие с ними по партнерскому договору. Такой вариант удобен и позволяет сэкономить время, а новая квартира в итоге приобретается напрямую.
В общем, к услугам посредников в любом случае приходится прибегать, если собственников у нового жилья пока нет.
Необходимые документы
Пакет документов для обмена вторички на жилье в новостройке одинаков вне зависимости от схемы и выбранного юридического лица. Он включает:
- Правоустанавливающие документы на квартиру: Свидетельство о государственной регистрации и другие.
- Согласия всех совершеннолетних собственников на продажу объекта, заверенные нотариально.
- Заверенное согласие супруга, если жилье приобреталось в браке.
- Письменное разрешение опекунского совета. Необходимо, если среди собственников есть лица младше 18 лет.
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
- Справки из Налоговой об отсутствии долгов и из БТИ.
- Выписка из домовой книги.
Перед тем как продать квартиру с целью обмена на новую, убедитесь в отсутствии на ней обременений. Все проблемы следует уладить до совершения сделки во избежание их отягощения в будущем.
Обмен вторички на новостройку через риелторов
Самая популярная среди рассмотренных выше схем — взаимозачет. Хотя многие организации и частные риелторы называют ее трейд-ин, что не в полной мере соответствует действительности.
Чтобы воспользоваться этим вариантом обмена, нужно обратиться в агентство недвижимости с запросом. Сделка включает заключение договора на продажу квартиры в течение определенного срока (например, трех месяцев) и подбор подходящего нового жилья в интересующем районе, с подходящей стоимостью, метражом и другими параметрами. Обязательно проследить, чтобы в контракте с риелтором были прописаны условия взаимодействия сторон в случае неудавшейся попытки продать вашу квартиру в течение указанного срока.
Обмен напрямую у застройщика
Можно обратиться к девелоперу новостройки напрямую. Некоторые застройщики сотрудничают с риелторскими агентствами, которые продадут вашу квартиру по запросу. В данном случае одновременно заключаются контракты о продаже вторички и покупке квартиры в новом ЖК. Перед тем, как оформить договоры, агентство оценивает недвижимость, находящуюся в собственности клиента, дает консультации и рекомендации заказчику.
Некоторые агентства недвижимости помогают клиентам оформить рассрочку на новое жилье. Это минимизирует расходы, позволяет обменять квартиру на более дорогую без кредитных переплат.
Взаимозачет и трейд-ин: безопасно и быстро
Первое, и для многих покупателей главное преимущество схем — их безопасность. Девелопер или агентство предоставляют комплексные услуги (сделают все за вас), при этом все сделки подтверждаются договорами.
Еще один важный плюс — в контракте прописываются сроки продажи квартиры и ответственность сторон. Различные акции, особые условия, помощь в оформлении документов и консультирование клиентов входят в практику многих агентств, что тоже очень удобно для клиента.
Минус схемы: заниженная цена продажи
Трейд-ин и взаимозачет в большинстве своем предполагают продажу старой квартиры на 20-30 % дешевле ее рыночной стоимости. Цифра немалая, особенно если учесть цены на жилье в Санкт-Петербурге. Например, если стоимость объекта на рынке составляет 5 миллионов рублей, при ее обмене через посредника собственник теряет около 1 миллиона.
Еще один важный момент – высокие требования агентств к выкупаемой недвижимости. Чтобы вписаться в сроки продажи, риелтор должен быть уверен в том, что объект купят.
Неудобство взаимозачета в наличии временного интервала между продажей старого и сдачей нового жилья, если речь идет об объекте, который еще строится. То есть на это время потребуется снять квартиру или пожить у знакомых.
Хотите переехать в роскошный район северной столицы? Квартиры в жилом квартале «Александровский» — сочетание классики и высокого комфорта, идеальное решение для тех, кто хочет улучшить свои условия проживания. Уникальный квартал «Александровский» расположен в городе Пушкине, районе Петербурга с чудесной архитектурой и развитой инфраструктурой, в новом микрорайоне с новыми коммуникациями.