Покупка квартиры не гарантирует, что она надежно закреплена за вами в качестве собственности. Сегодня нередки случаи, когда покупатель остается без жилья вследствие мошеннических действий, неблагонадежности застройщика или собственных ошибок, нарушивших законодательство. Поэтому при совершении сделок с недвижимостью нужно хорошо знать свои права и обязанности, чтобы не потратить деньги впустую.
Наиболее распространенный сегодня случай мошенничества – продажа квартиры лицом, не имеющим полномочий на подобные действия. При этом доверчивый покупатель даже не догадывается о подвохе и полностью выполняет условия сделки со своей стороны. В свою очередь, настоящий собственник недвижимости также находится в неведении, что его собственность фигурирует в качестве объекта сделки. К сожалению, нередко ситуации оказываются настолько тяжелыми и запущенными, что надеяться на их разрешение не приходится. Но есть и приятные исключения, внушающие надежду, хотя при этом новому собственнику придется изрядно поволноваться.
Факторы, которые должны насторожить покупателя жилья
Прежде всего, вас должна насторожить частая смена собственников. Так обычно действуют черные риелторы, пытающиеся замести следы собственных преступлений методом многократной перепродажи жилья. Крайне важно, чтобы с момента последней сделки прошло три года. В этом случае срок исковой давности истек, и любые претензии тех, кто якобы оказался обманутым, оказываются неправомочными. Узнать сроки и подробности предыдущих продаж вашего объекта можно из выписки ЕГРП, где перечисляются все факты смены владельцев.
Еще один настораживающий фактор – продавец, ограниченный в правах или недееспособный. К сожалению, они часто становятся жертвами мошенников, которые обманным путем выманивают у них заветную подпись на договоре, после чего незаконно продают объект. Кроме того, приобретение жилья с прописанным в нем недееспособным гражданином также может стать для покупателя серьезной проблемой. Поэтому при сомнениях в персоне продавца получите в психоневрологическом диспансере справку о его дееспособности или уточните наличие у него водительских прав. Сегодня судебные органы рассматривают тысячи подобных дел. В них недееспособные граждане либо обманом лишены законного жилья, либо, напротив, оспаривают собственные сделки, придумывая в свое оправдание реальные или вымышленные причины.
Нередки случаи, когда квартира приобретается легальным путем у недееспособного гражданина. Позже он обращается в суд с просьбой о признании сделки недействительной. При положительном решении в его пользу квартира не передается обратно, пока новому владельцу не будут возвращены все уплаченные средства. Однако это совершенно не мешает продавцу вернуться в свою квартиру и проживать в ней. Если такое жилье является для недееспособного гражданина единственным, наложить на объект арест не удастся, и покупатель оказывается в двоякой ситуации, по факту являясь собственником квартиры, но не имея возможности распоряжаться ею.
Распространенная сегодня схема мошенничества – искусственное занижение продажной стоимости квартиры, указанной в договоре. Здесь покупатель, идущий навстречу желанию продавца уменьшить объем налоговых платежей с продаж, может потерять значительную сумму денег. Если договор признают недействительным, продавца удастся заставить вернуть только ту сумму средств, что прописана в документах на сделку.
Особое внимание при покупке жилой недвижимости стоит уделить такому моменту, как уточнение наличия временно выписанных жильцов. Это дети, лица в местах временного лишения свободы и еще ряд категорий граждан, сохраняющие свои права на недвижимость на время своего отсутствия. Любая подобная сделка будет признана судом недействительной, и те, кто временно отсутствовал, имеют право заселиться обратно в любой момент.
Проблемы «родственного плана»
Нередко юристам приходится разбирать случаи, когда один из супругов продал квартиру без согласия на то второго супруга. Вне зависимости от того, кто является официальным собственником, они оба в равной доле претендуют на объект, если на продажу нет оформленного разрешения одного из них. Кроме того, необходимо учесть, что бывшие супруги могут смело претендовать на свое жилье в течение трех лет после расторжения брака. Чтобы избежать недоразумений, уточните у продавца его семейное положение и проверьте наличие обоюдного согласия супругов на продажу общего жилья.
Также юридически непростой может оказаться покупка недвижимости, полученной собственником в наследство. Здесь нередки случаи, когда после оформления сделки купли-продажи внезапно на горизонте появляются ранее неучтенные наследники, имеющие право на часть жилья. Особенно осложняет ситуацию наличие обманутых или забытых наследников первой очереди – закон полностью на их стороне. Избежать недоразумений можно, приобретая жилье спустя три года после вступления собственника в права наследования. В противном случае покупателю придется изрядно понервничать, ожидая непрошенных гостей и повестки в суд.
Если вы желаете полностью избежать ненужных рисков и неприятных сюрпризов и стать полноправным собственником нового жилья, стоит соблюсти следующие правила:
- Получить на объект выписку из ЕГРН, по которой проследить историю продаж и прав собственности;
- Уточнить личность продавца по паспорту и наличие у него прав на совершение подобных действий;
- Уточнить по документам юридическую историю объекта, наличие судебных споров, арестов или ограничений;
- Проверить сроки последнего перехода прав собственности, чтобы уменьшить риск возможных претензий из-за истечения срока исковой давности.
В ситуации, когда избежать споров и судебных разбирательств не удалось, вам необходимо доказать правомочность своих действий и добиться признания судом вашей добросовестности как покупателя. Если вы сумеете с помощью документов подтвердить, что купили жилье без ограничений и заплатили всю сумму, для продавца-обманщика удастся найти меры воздействия. Если же причиной возникших проблем стала ваша невнимательность и нерадивость как покупателя, отстоять свои права будет крайне сложно, и новая квартира вновь вернется к прежнему собственнику.