Частный дом, квартира, земельный участок и другие объекты недвижимости имеют определенную кадастровую стоимость. Она устанавливается на основе оценки, отличается от рыночной цены и используется при расчете налогов.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровую цену определяет государство после проведения оценочных расчетов. Этот показатель зависит от общей площади, целевого назначения недвижимого объекта, материала и года постройки дома, даты сдачи в эксплуатацию. Недвижимость оценивает Росреестр, после чего заносит полученные данные в ЕГРН. Реестр включает сведения о годе постройки, адресе, площади, а также других данных об объектах. Стоимость по кадастру оказывает влияние на все расчеты, связанные с недвижимым имуществом.
- Имущественный налог. Размер налоговой ставки зависит от региона и кадастровой цены имущества. Максимальная ставка — 0,1%. Для элитной недвижимости стоимостью свыше 50 000 000 рублей показатель может вырасти в два или три раза. Узнать сумму налога поможет калькулятор на сайте ФНС.
- Налог с продажи. Продажа жилья считается доходом и облагается НДФЛ. Кадастровая стоимость поможет определить, от какой суммы считать налоговую ставку.
- Имущественные сделки. При проведении сделок купли-продажи, мены, оформлении прав наследования и других процедур требуется нотариальное заверение. Размер нотариальных пошлин также определяется с учетом кадастровой цены.
- Дарение квартиры. Если квартира или комната передается в дар близким родственникам, то платить налог не придется. Во всех остальных случаях такие подарки облагаются НДФЛ. Налог также рассчитывается на базе фактической цены по кадастру.
Информация о кадастровой стоимости частных домов, гаражей, земельных участков и квартир предоставляется бесплатно. Узнать необходимые сведения можно в любом отделении МФЦ или на веб-портале Росреестра. Единый государственный реестр объединяет кадастровые данные о недвижимости с внесением технических характеристик, а также историю сделок, включая информацию о текущем статусе права собственности.
Рыночная стоимость
Это наиболее вероятная цена, по которой можно реализовать недвижимое имущество. Рыночная стоимость дает реальное представление о том, сколько реально стоит жилье в конкурентных условиях и зависит от ряда факторов:
- жилой площади и особенностей планировки;
- технического состояния внешних и внутренних инженерных систем;
- качества ремонта, наличия мебели;
- расположения, наличия инфраструктуры, транспортной доступности.
Основные отличия терминов
Рыночная стоимость — довольно широкое понятие. На ее формирование влияет спрос на рынке недвижимости, текущее техническое состояние объекта и прочие факторы. В свою очередь, кадастровая стоимость зависит только от ценовой политики определенного региона, устанавливается на государственном уровне и влияет на размер налоговой ставки.
Фактическая стоимость по кадастру, как правило, ниже либо равна рыночной. Если показатель превышает рыночные значения, то собственник может обжаловать этот момент. При вычислении рыночной цены недвижимости учитывается кадастровая стоимость.
Понятие кадастровой оценки
До 2016 года кадастровой оценкой занимались специальные бюджетные учреждения. Такие организации создавались в каждом отдельно взятом регионе. В 2020 году стоимость оценивается по новым правилам, а сама процедура выглядит следующим образом:
- Исполнительный орган власти решает провести процедуру оценки. Государственные бюджетные организации собирают данные, необходимые для расчета. Составляется реестр недвижимости, подлежащей оценке.
- Росреестр делает необходимые расчеты, формирует отчетную документацию. Все данные передаются в фонд государственной оценки для внесения замечаний. При необходимости показатели обновляют, актуальную информацию размещают на официальном портале бюджетного учреждения.
- Результаты расчетов рассматривают и сверяют, обычно это занимает около 20 рабочих дней. После этого составляют специальный акт, вступающий в силу не ранее 30 дней со дня обнародования данных и не позднее начала следующего года.
Актуальная информация об итогах государственной оценки публикуется на сайте Росреестра. Итоговая стоимость объектов по кадастру меняется. В небольших городах пересчет делается раз в 3–5 лет, а населенных пунктах федерального значения — раз в два года.
Как узнать кадастровую стоимость в Санкт-Петербурге
Все данные о домах, квартирах и другой недвижимости доступны на сайте Росреестра. Информация предоставляется бесплатно, найти объект можно по кадастровому номеру или адресу расположения.
Введите параметры в поисковую строку и нажмите кнопку «Найти». Сведения о стоимости квартиры отобразится на экране. Здесь можно проверить объект на наличие обременений или залога, заказать выписку из ЕГРН. Сервис поможет узнать стоимость недвижимости, расположенной на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Онлайн-услуги по выдаче справок являются платными.
Изменение стоимости
Законодательно предусмотрена возможность пересмотра кадастровой стоимости. Это нужно в ситуациях, когда оценка была проведена согласно требованиям закона №135-ФЗ, который действовал ранее. Оспорить существующие данные можно через специальную комиссию либо в судебном порядке. Запрос на пересмотр могут отправлять физические либо юридические лица, органы местного самоуправления, государственной власти.
Оспорить кадастровую стоимость можно в следующих случаях:
- если собственник не согласен с суммой имущественного налога;
- сведения в реестре отличаются от данных, занесенных в кадастровый паспорт. Это касается адреса расположения, площади других параметров недвижимого объекта.
Заявление о пересмотре документов направляется непосредственно в уполномоченную организацию либо через МФЦ. При обращении за услугой к заявлению необходимо приложить:
- выписку из единого реестра о кадастровой стоимости недвижимости;
- копию документа, подтверждающего права собственника — договор долевого участия, купли-продажи, свидетельство о переходе прав наследования и др.;
- отчет об оценке рыночной стоимости объекта в бумажном и электронном формате. Документ должен составлять независимый инженер-оценщик, имеющий лицензию на проведение оценочной деятельности. Эксперт подскажет, насколько в действительности можно уменьшить цену и реально ли согласовать такой документ с комиссией.
После подачи документов назначается дата заседания. Комиссия может утвердить стоимость на основании данных отчета или отклонить заявление с указанием причин. Срок рассмотрения заявки — не более 30 дней с момента подачи. При положительном решении комиссия направляет новые данные в Росреестр. Отрицательный результат собственник может обжаловать через суд.
Дела, связанные с пересмотром стоимости, рассматривают судебные органы общей юрисдикции. Для судебного делопроизводства понадобится аналогичный пакет документов. Можно подать иск об оспаривании решения комиссии или установлении окончательной кадастровой стоимости. Решение вопроса через суд может занять много времени, поскольку ответчик вправе подать апелляционную или кассационную жалобу с целью пересмотра результатов.
Расчет налога на имущество
НДФЛ для физлиц определяется на основании фактической стоимости по кадастру. Объектами налогообложения выступают квартиры, жилые дома, земельные и дачные участки с хозяйственными постройками, гаражи. Для имущества стоимостью менее 10 000 000 рублей применяется ставка 0,1%.
Помимо прочего, при расчете из общей площади вычитается определенное количество квадратных метров (исходя из вида недвижимости). Так называемый льготный показатель составляет:
- для частных жилых домов — 50 м²;
- для квартир — 20 м²;
- для комнат — 10 м².
При расчете налога используют коэффициент, определяемый как отношение времени, в течение которого налогоплательщик владеет имуществом к количеству месяцев налогового периода.