Ипотека — это долгосрочный целевой кредит под залог приобретаемой недвижимости. Простыми словами банк выдает человеку деньги на покупку земельного участка, дома или квартиры на условиях залогового обеспечения. Таким образом, жилье, купленное на заемные средства, становится предметом залога и гарантирует банку, что деньги будут возвращены в срок и в полном объеме.
При этом недвижимое имущество находится в собственности заемщика, но при этом он не может в полной мере им распоряжаться. Например, такое жилье нельзя продать или подарить без разрешения банка. Разберемся подробнее в нюансах ипотечного кредитования.
Основные понятия
Итак, что такое ипотечный кредит? Это сумма, которую банк выдает под процент на определенный срок. Получается, что кредитор оплачивает большую часть недвижимости и одновременно с этим берет ее в залог. Заемщик возвращает взятые у банка деньги частями вместе с процентами. В течение всего срока действия ипотечного договора и до момента полного погашения долга недвижимое имущество находится под обременением. Залог при оформлении ипотечного кредита — это обязательное условие.
Что такое полная стоимость ипотеки?
Полная стоимость кредита на жилье показывает, сколько денег придется заплатить за весь срок кредитования. В сумму входят проценты по кредиту, стоимость квартиры, оплата страховки и работы оценщиков, нотариальные расходы и др. Полная стоимость ипотеки складывается из нескольких составляющих:
- Тело кредита — деньги, которые заемщик берет в долг, без учета комиссий, процентов и т. д.
- Проценты — сумма, насчитывающаяся за пользование заемными средствами. Если сказать простыми словами, то банк берет плату за пользование его деньгами.
- Комиссии — деньги, требующиеся на оплату аккредитива, регистрацию договора и др.
- Страховка — страхование жизни, здоровья, титула, а также объекта недвижимости. Можно застраховаться от потери работы и других непредвиденных ситуаций. За отказ от страховки банк вправе поднять процентную ставку.
- Оценка недвижимости — оплата услуг независимого оценщика. Отчет оценочной компании поможет банку узнать реальную рыночную стоимость недвижимости.
Что нужно знать, перед тем как оформлять ипотеку
Ипотека — это такой кредит, который берут на достаточно длительный период. Поэтому прежде чем решиться на важный шаг, стоит выяснить все детали.
Виды процентных ставок
Существует несколько типов ставок:
- Фиксированная, или постоянная. Не меняется в течение всего периода кредитования. Ставка и ежемесячный платежи фиксируются в момент выдачи кредита. Такой вариант предлагает большинство российских банков в 2020 году.
- Плавающая. Состоит из двух частей — постоянной, которая не изменяется, и переменной, привязанной к определенному индикатору, например, ключевой ставке ЦБ. Условия по таким ставкам закреплены в договоре и согласовываются индивидуально с каждым заемщиком. Плавающие ставки подходят тем, кто планирует быстро погасить ипотеку.
- Комбинированная. Объединяет характеристики двух предыдущих ставок. При таком варианте первые несколько лет заемщик платит по фиксированной ставке, а затем процент пересчитывают в зависимости от переменной величины.
Первоначальный взнос
Чтобы оформить жилищную ссуду в банке, нужен первоначальный взнос. Это значит, что для получения ипотеки придется заплатить часть стоимости квартиры собственными средствами. Как правило, кредитно-финансовые организации предлагают ипотечные кредиты со взносом от 15 до 30%.
Чем больше сумма первого взноса, тем лояльнее условия кредитования. Внесение большей суммы из собственных средств сокращает риски банка и повышает вероятность того, что заемщик вернет долг.
Размер дохода
Перед оформлением важно понимать, какую часть дохода заемщик может отдавать банку без ущерба для привычной жизни. Считается, что наиболее комфортной является ситуация, когда ежемесячные платежи не превышают ½ общего годового заработка.
Платежи
Обязательные платежи по ипотеке — это еще один момент, о котором стоит подумать. Ипотечные платежи включают оплату основного долга и процентов за кредит. Они делятся на два типа:
- Аннуитетные. Погашение ежемесячно равными суммами. Проценты за пользование кредитными средствами начисляются на остаток долга. Поэтому в начале срока основная часть средств идет на погашение процентов, а меньшая — основного долга. Ближе к концу срока все меняется.
- Дифференцированные. Тело кредита разделено на равные части. Заемщик вносит их в течение всего срока кредитования. Ежемесячно нужно возвращать фиксированную часть плюс проценты за непогашенную часть задолженности. Таким образом, начисляемые на него проценты каждый месяц уменьшаются, что сокращает общую переплату по ипотеке.
Способ платежа устанавливает банк-кредитор и закрепляет его в кредитном договоре.
Виды ипотеки
Такой кредит, как ипотека можно оформить на новую и вторичную недвижимость. Нужно учитывать, что существуют стандартные и социальные программы ипотечного кредитования. Стандартный вариант предусматривает получение кредита на общих основаниях с целью покупки готового или строящегося жилья, а также строительство частного дома. Социальная ипотека предназначена для льготных категорий граждан: нуждающихся в улучшении жилищных условий, работников бюджетной сферы, многодетных семей и др. Также существует ипотека с господдержкой по сниженной процентной ставке, а также военная ипотека.
Оформление ипотеки
Шаг первый: выбор банка
Процесс оформления стоит начать с выбора банка. Лучше сравнить несколько разных предложений, узнать все нюансы: размер процентной ставки, варианты погашения, условия оформления и стоимость страховки. Предварительно можно подать заявки в несколько банков, чтобы понимать, на какую сумму рассчитывать и когда будет доступен кредит. В некоторых случаях может потребоваться созаемщик или поручитель.
Шаг второй: выбор недвижимости
Достаточно длительный этап, который может затянуться на несколько месяцев. Искать недвижимость рекомендуется после того, как ипотека будет одобрена. Обычно банки дают на поиск недвижимости около 3–4 месяцев.
При покупке квартиры в новостройке важно учесть, что с 2019 года такие сделки проводятся с использованием эскроу-счетов. Эскроу-счет — это специальный банковский счет, на который покупатель кладет деньги на оплату услуг застройщика. Но компания-застройщик получает их только после того, как сдаст дом в эксплуатацию. Такой вариант защищает покупателей от недобросовестных девелоперов.
Шаг третий: подготовка документов
Каждый банк устанавливает свои требования к пакету документации. Но, как правило, стандартный список документов, следующий:
- Общегражданский паспорт. Паспорта поручителей/созаемщиков.
- Справка о доходах, выписка по зарплатному счету. Копия трудового договора или трудовой книжки.
- Договор долевого участия — при покупке жилья в новостройке.
- Свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН — при покупке вторичной недвижимости.
- Кадастровый паспорт, техпаспорт, отчет об оценке недвижимости.
- Нотариально заверенное согласие супруга.
Шаг четвертый: заключить сделку
После проверки всех документов и получения одобрения банка останется подписать договор купли-продажи (ДКП) с продавцом, оформить кредитное соглашение. В зависимости от условий кредитования возможны различные способы взаиморасчетов. Как правило, деньги застройщику или владельцу банк переводит на счет, но возможен вариант с депозитарной ячейкой. Нередко ДКП и договор о выдаче кредита заключают в один день.
Шаг пятый: зарегистрировать недвижимость
Право перехода собственности к новому владельцу регистрируется в Росреестре. Поскольку недвижимость находится в залоге, банк может взять свидетельство о праве собственности на хранение. В выписке из ЕГРН просто ставится отметка, что на объект наложено обременение в виде ипотеки.
Кому дают ипотеку?
Чтобы получить ипотечный кредит, нужно соответствовать требованиям банковской организации.
- Возраст. Банки выдают кредиты на жилье гражданам в возрасте от 21 года. Максимальный возраст заемщика на момент погашения ипотеки должен быть не более 70–75 лет.
- Гражданство. Как правило, для получения ипотечного займа требуется российское гражданство, но некоторые банки кредитуют резидентов других государств.
- Трудовой стаж. Для одобрения займа необходимо иметь общий трудовой стаж не менее года, а срок трудоустройства на последнем рабочем месте не должен быть меньше полугода.
- Платежеспособность. Основной фактор, влияющий на одобрение ипотеки. От уровня дохода зависит практически все: своевременность внесения обязательных платежей, максимальный срок кредитования, возможность досрочного погашения, возможность просрочек и т. д.
Уровень финансовой состоятельности необходимо подтвердить документально — предоставить справку по форме банка, 2-НДФЛ, выписку по зарплатному или накопительному счету. При расчете платежеспособности банки принимают во внимание и другие финансовые обязательства. Так, из общей суммы заработку вычитают платежи по уже действующим кредитам, исполнительным листам. Максимально возможную сумму кредита определяют на основании остатка условно свободных средств.
Что еще стоит знать об ипотеке?
При оформлении ипотеки можно воспользоваться налоговым вычетом — вернуть часть уплаченного подоходного налога. Более того, вернуть можно не только деньги, потраченные на покупку жилья, но и часть процентов, выплаченных банку.
Семьи с двумя детьми и более могут направить на погашение ипотеки или на первый взнос средства материнского капитала. Многодетным родителям также доступны региональные жилищные субсидии.