Чтобы подтвердить серьезность намерений при покупке квартиры, покупатель вносит небольшую предоплату. Таким образом, он оплачивает часть стоимости квартиры в счет будущей сделки и фиксирует факт выбора конкретного объекта. Внесенные деньги считаются авансом или задатком.
Задаток (предоплата) применяется только при проведении сделок купли-продажи готовой недвижимости. Передача аванса при покупке жилья по ДДУ недопустима.
Значение предоплаты
Как правило, перед покупкой квартиры нужно собрать документы, проверить юридическую чистоту объекта, оформить ипотеку, подобрать другое жилье. Все это занимает определенное время, в течение которого планы продавца или покупателя могут измениться. Чтобы напрасно не потерять время, нужны денежные гарантии.
Предоплата — одна из форм договоренности между сторонами сделки, гарантирующая что одна из них не передумает и не откажется от покупки или продажи жилья. Процедуру оформляют как обеспечительный платеж, задаток или аванс.
Чем задаток отличается от аванса
Разница между задатком и авансом существенная. По факту авансом считается любая предоплата, но, с юридической точки зрения, такого понятия нет. Чтобы зафиксировать передачу такого платежа, оформляют авансовый договор или пишут расписку.
Задаток подразумевает определенные обязательства и это понятие закреплено в ГК РФ. Задаток засчитывают в счет платежей, предусмотренных договором купли-продажи. Он обеспечивает исполнение договора и подтверждает факт его заключения. После передачи денег возможно три варианта развития событий:
- Возврат задатка — сделка была отменена по объективным причинам, не зависящим от обеих сторон.
- Задаток остается у продавца — покупатель отменил сделку по своей инициативе.
- Задаток возвращают в двойном размере — сделка не состоялась по вине продавца.
Передача аванса или задатка возможна только за готовые квартиры. При покупке жилья в строящихся домах обычно применяют обеспечительные платежи.
Задаток в обязательном порядке накладывает на участников сделки обязательства: в дальнейшем они должны заключить договор купли-продажи. В случае с авансом таких правил нет, он не мотивирует стороны исполнять условия соглашения — это просто предоплата, которую возвращают покупателю, если сделка сорвалась. То есть он не дает никаких гарантий.
Обеспечительный платеж
Обеспечительный платеж (ОП) — это тот же задаток, при оформлении которого можно подробно прописать условия возврата и удержания денег за несостоявшуюся сделку. Такой метод защищает интересы как продавца, так и покупателя. Обеспечительный платеж отличается от задатка тем, что продающая сторона может сразу направить его на возможные расходы:
- оформление документов;
- оплату услуг нотариуса;
- аренду банковской ячейки, открытие аккредитива и др.
Если обеспечительный платеж входит в стоимость платы за квартиру, такое условие прописывается в соглашении.
Какой вариант выбрать?
Если смотреть на ситуацию со стороны покупателя, то выгоднее всего давать задаток. Так, если ситуация изменится, он получит задаток обратно в двойном размере. Аналогичная ситуация будет и с обеспечительным платежом: в договоре можно прописать сумму компенсации. При этом продавец сможет использовать ОП, чтобы покрыть расходы на оплату сделки.
Продавцам выгоднее брать аванс, но при этом стоит составить договор с указанием суммы штрафа за отказ покупателя от сделки. Авансовые платежи чаще всего используют при совершении сложных сделок с цепочкой квартир.
Обеспечительные платежи по большей части защищают интересы продавца. ОП часто используют, чтобы покрыть расходы, возникающие в процессе оформления сделки.
Размер предоплаты
В законодательства РФ нет четких указаний относительно суммы предоплаты при покупке или продаже квартиры. Чаще всего вносят задаток в размере от 1 до 2% от суммы сделки. Показатель может меняться в зависимости от региона, стоимости недвижимости и договоренности сторон.
Как оформить документы и передать деньги
При передаче предоплаты составляется расписка, договор задатка или аванса. В документе следует указать:
- сведения об участниках сделки — Ф. И. О., паспортные данные, информацию о регистрации по месту жительства/пребывания;
- параметры недвижимости — адрес, площадь, кадастровый номер квартиры;
- сумму обеспечительного платежа, задатка или аванса;
- точную дату заключения сделки, условия возврата и удержания предоплаты, в том числе из-за внешних обстоятельств. Например, если сделка не состоялась по причине официального отказа органов опеки или банка.
Лучше всего заверить документ у нотариуса, выступающего гарантом соблюдения законных интересов сторон.
Важные нюансы
Прежде чем передавать деньги продавцу, важно убедиться, что он является собственником. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН. На момент внесения предоплаты в квартире не должно быть прописанных жильцов. Также владелец должен погасить все долги по коммунальным платежам.
Передавать деньги лучше в присутствии всех собственников. Если кто-то из них не может прийти на сделку, понадобится нотариально заверенная доверенность. Для сделок с наличными удобно использовать банковскую ячейку или аккредитив.