Незаконная перепланировка: нюансы и особенности.

Незаконной считается планировка, сделанная с нарушением СНиПов, СанПиНов, постановлений и других законодательных актов — такие изменения не могут быть согласованы. Получить разрешение можно лишь в том случае, если переустройство квартиры не противоречит правовым, санитарно-гигиеническим и строительным нормам. Такая перепланировка называется самовольной или не узаконенной.

Ответственность за незаконную перепланировку квартиры

По закону владелец жилого помещения не имеет права вносить изменения, которые могут навредить конструкции здания и создать опасность для других жильцов. К ним относят:

  • полный или частичный снос несущих стен, нарушение их прочности;
  • уменьшение сечения вентканалов, демонтаж вентиляционных шахт;
  • вынос радиаторов на балконы или лоджии, присоединение тамбуров и террас;
  • демонтаж общедомовых коммуникаций — труб водоснабжения, отопления, канализации;
  • подключение теплых полов к системе общедомового водоснабжения или отопления;
  • устройство проемов в колоннах, стенах-диафрагмах, несущих элементах;
  • перенос мокрых зон — устройство санузлов, кухонь, ванных над жилыми помещениями;
  • расширение дверных проемов в несущих стенах, а также санузлов за счет комнат;
  • разрушение перегородок между жилыми комнатами и газифицированными кухнями.

Полный перечень видов переустройства, оснований для его проведения, а также ответственность за самовольную перепланировку представлены в 28 статье ЖК РФ. К другим нормативным документам, в которых представлены требования к проектированию и строительству многоквартирных домов относится СП 54.13330.2016.
Самовольная перепланировка может создать дополнительные нагрузки на стены, перегородки и перекрытия, что повышает риск деформации несущих систем и разрушения здания. Чтобы таких перепланировок было как можно меньше, законодатели закрепили административную ответственность в виде штрафов.
Штраф за самовольную перепланировку квартиры для физических лиц составляет от 2 000 до 2 500 рублей — это закреплено в статье 7.21 КоАП РФ. Юридическим лицам придется заплатить государству от 300 000 до 350 000 рублей.
Также существует 29 статья ЖК РФ, где указано, что владельцу незаконно перепланированного жилья могут вынести предписание, по которому он обязан будет вернуть помещение в исходное состояние либо согласовать переустройство. Если несанкционированные изменения не будут устранены, собственник рискует лишиться недвижимого имущества по решению суда. Изъятие квартиры — крайняя мера, применяемая в исключительных случаях.
Чем еще, кроме штрафа, может грозить незаконная перепланировка?

  • Проблемы с поиском покупателей и переоформлением правоустанавливающих документов при продаже недвижимости.
  • Отказ в предоставлении ипотечного кредита, займа под залог недвижимости. Банки не одобрят ипотеку на объект с сомнительной ликвидностью.
  • Появление трещин, промерзание стен, нарушение функционирования инженерных сетей и другие изменения.
  • Конфликты с соседями, управляющей компанией или ТСЖ.
  • Ограничение на выезд за границу при неисполнении требований суда о перепланировке.
  • Снижение реальной рыночной стоимости недвижимости.

Кроме того, если дом признают аварийным из-за незаконной перепланировки в какой-либо квартире, то ответственность за это ляжет на собственника этого жилья. Ему придется компенсировать все затраты и платить компенсацию соседям за причиненный ущерб.
Если квартира находится в ипотеке, а перепланировка сделана в период действия ипотечного соглашения, банк имеет право потребовать досрочно выплатить весь долг. При невозможности погасить задолженность кредитор может выселить собственника и продать недвижимость на торгах.

Как узаконить перепланировку

Фактически узаконить перепланировку можно по техническому заключению или проекту перепланировки. Ремонтные работы можно согласовать только в случае, если они выполнены без нарушений законодательных норм. Если переустройство относится к разрешенным, то следует оформить новый план помещения. Предварительно необходимо взять письменное согласие всех собственников квартиры. Разработку плана помещения для последующего согласования должны делать проектные бюро.
Реальный рабочий проект, на основании которого можно делать ремонт, составляет строительная организация, к нему, как правило, прикладывают акт на проведение скрытых работ, например, усиление несущих конструкций, устройство гидро- и шумоизоляционных стяжек и др.
Процесс официального оформления состоит из нескольких этапов:

  • Сбор документов. Понадобятся планы БТИ, эскизы сделанных изменений.
  • Получение технического заключения. Документ подтверждает допустимость и безопасность выполненных работ. Заключения выдают организации, имеющие допуск СРО.
  • Подача заявление в Жилищную инспекцию. Получение акта о завершенном переустройстве.
  • Обращение в БТИ за разработкой нового технического плана.
  • Внесение изменений в ЕГРН на основании актуального техпаспорта с экспликацией помещений.

Если во время ремонта затронуты несущие элементы, может потребоваться заключение автора проекта либо организации, разработавшей план дома. В случае когда согласовываются уже имеющиеся в квартире изменения, нужно предварительно заплатить штраф за самовольную перепланировку. Подать документы в жилищную инспекцию можно через МФЦ.

Куда жаловаться на незаконную перепланировку

Жалобы можно направлять в Жилищную инспекцию — адреса и контакты региональных подразделений ведомства представлены на сайте. Здесь можно задать вопрос инспектору или юристу, а также проконсультироваться по вопросам, связанным с перепланировкой.
Жалобу пишут в свободной форме, в ней обязательно указывают паспортные данные и адрес регистрации отправителя. Инспекция обязана контролировать незаконные перепланировки в многоквартирных домах, и выписывать штрафы при их выявлении. Квартиру, указанную в жалобе, должен осмотреть инспектор, а после проверки составить отчет.

Если обращение в инспекцию не приносит результатов, можно обратиться в суд. В рамках судебного разбирательства может быть проведена экспертиза на предмет соответствия жилого помещения установленным законом требованиям.