Как продать квартиру, в которой есть доля у несовершеннолетнего?

Если ребенок владеет недвижимостью или долей в праве собственности, то по закону является полноценным участником сделки купли-продажи. Продажа имущества, принадлежащего детям до 18 лет, имеет определенные нюансы.

Права ребенка-собственника

Несовершеннолетние собственники не могут сами распоряжаться недвижимостью, которая принадлежит им полностью либо частично. Согласно 28 статье ГК РФ все имущественные сделки проводят родители, опекуны, усыновители.

  • Дети до 14 лет не могут подписывать никакие документы, за них это делают законные представители.
  • Подростки 14–18 лет вправе совершать сделки с письменного согласия родителей.

Самостоятельно продать, купить квартиру или долю в ней несовершеннолетние собственники могут после того, как будут признаны полностью эмансипированными — судом либо органами опеки. Это возможно, например, если несовершеннолетний работает или вступил в брак.

Продажа квартиры с долями детей: этапы и особенности

Родители не могут претендовать на жилье несовершеннолетних, поэтому не имеют права продать принадлежащую детям недвижимость без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (ООП). Опека следит за тем, чтобы сделка не нарушила права ребенка-собственника, не ухудшила его жилищные условия. Для получения одобрения со стороны ООП необходимо предоставить ребенку взамен жилье не меньшей площади и стоимости. При этом закон запрещает покупку доли у ребенка моложе 18 лет родителями либо другими близкими родственниками.
Чтобы реализовать квартиру, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, придерживайтесь следующего плана.

Шаг первый: найдите покупателя

Сделки с участием детей-собственников считаются альтернативными. Это значит, что владельцы продают недвижимое имущество, а на вырученные деньги сразу покупают другое. Важный момент: продавец должен заранее представить документы на приобретаемое жилье, иначе опека не одобрит проведение сделки. Учитывайте этот нюанс, если планируете продажу квартиры с долями, принадлежащими несовершеннолетним детям. Всем собственникам стоит сначала найти покупателей и определиться с ценой, а потом подыскивать новый объект. Предварительно обговорите с покупателем сроки поисков новой жилплощади.
В некоторых случаях допускается вариант, когда родители не выделяют ребенку долю, а открывают ему именной счет, на который перечисляют деньги. Минимально возможную сумму в этой ситуации определяет опека.

Шаг второй: подберите новое жилье

При подборе другой недвижимости помните что:

  • доля ребенка в новой квартире должна иметь аналогичную или большую площадь;
  • новое жилье должно быть не хуже по качеству, а стоить также или чуть дороже предыдущего.

Сотрудники ООП могут не одобрить сделку на покупку квартиры в менее благоприятном/развитом районе. Например, если вы решили поменять однокомнатную квартиру в городе на трехкомнатную в области, опека вправе отказать в выдаче разрешения. Поэтому тем, кто решил сменить локацию проживания стоит проконсультироваться в органах опеки — специалисты оценят вероятность одобрения той или иной сделки.
Как только подходящая квартира будет найдена, внесите за неё задаток — так будет меньше шансов, что продающая сторона передумает, пока опека проверяет документацию.
Вероятность одобрения будет выше, если вы выберете готовое жилье в новостройке или на вторичном рынке. Иногда ООП дает разрешение на покупку квартир в строящихся домах, до сдачи которых осталось не более полугода.

Шаг третий: получите разрешительный документ

Для получения разрешения на проведение сделки в органах опеки и попечительства потребуется комплект документов:

  • Свидетельство о рождении либо паспорт ребенка (оригинал, копия).
  • Заявление от родителей, иных законных представителей в свободной форме. В документе важно указать, что ребенку будет предоставлена доля в новом жилье.
  • Паспорта родителей, свидетельство о лишении родительских прав, решение суда и др.
  • Согласие несовершеннолетнего на проведение сделки (для детей старше 14 лет).
  • Выписка из единого госреестра недвижимости, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру.
  • Правоустанавливающие документы на приобретаемое жилье (копии).
  • Кадастровые паспорта на оба объекта, выписки из домовой книги, копии финансово-лицевого счета.
  • Отчет независимого оценщика с указанием актуальной рыночной стоимости обеих квартир.
  • Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка.

Иногда инспекторы требуют справки из БТИ, копии поэтажных планов с экспликацией помещений и другую документацию.
Заявки рассматриваются в течение 10–15 дней. По итогам выдается разрешение, где указаны условия проведения сделки, а также срок, в течение которого родители/законные представители обязаны предоставить информацию о регистрации ребенка по новому месту проживания. Чаще всего дается месяц на регистрацию договора купли-продажи или долевого участия.

Шаг четвертый: снятие с регистрации

Сроки выписки из квартиры обговариваются с покупателем. Существует два варианта снятия ребенка с регистрационного учета:

  • До момента проведения сделки. Сделать это можно без разрешения ООП — один из родителей пишет заявление, что хочет выписаться вместе с ребенком.
  • В течение двух недель после регистрации договора в Росреестре. Такое условие прописывается в соглашении купли-продажи. При несоблюдении письменной договоренности покупатель вправе расторгнуть сделку.

Для подтверждения о снятии с учета представьте покупателю выписку из домовой книги.

Шаг пятый: заключите договор купли-продажи

При реализации квартиры с долей несовершеннолетнего одновременно заключают два соглашения: о продаже старого и покупке нового жилья. К ним обязательно прикладывают разрешение ООП, а в самих документах указывают долю ребенка. Деньги за недвижимость передают по цепочке: от первого покупателя к последнему продавцу. Договоры заверяют нотариально, после чего их передают в Росреестр.

После приобретения новой квартиры представьте зарегистрированный договор купли-продажи или ДДУ в органы опеки и попечительства. Если во время проверки инспекторы обнаружат, что были ущемлены права несовершеннолетнего, сделка будет расторгнута через суд.