Дистанционные сделки: как купить или продать квартиру в другом городе.

Провести сделку купли-продажи недвижимости без личного присутствия можно через нотариуса или представителя по доверенности. Рассмотрим варианты подробнее и выясним, какие особенности имеет каждый из них.
По закону собственник вправе не присутствовать на сделке — это закреплено в 182 и 185 статьях ГК РФ, а также в ФЗ №218.

По доверенности

Как правило, чтобы купить или продать квартиру в другом городе требуется представитель. Им может стать родственник, близкий человек, профессиональный риелтор, а также юридическое лицо: агентство недвижимости или юрист. В обязательства представителя входит сбор документов, подписание и регистрация договора купли-продажи.
Если вы пользуетесь услугами профессиональных поверенных в сфере недвижимости, то дополнительно заключаете одно из соглашений:

  • договор поручения — поверенное лицо действует в ваших интересах до и во время сделки;
  • агентский договор — представитель ищет покупателя, а сделку совершаете вы;
  • договор возмездного оказания услуг — представитель обязуется продать квартиру по указанной цене за определенный срок.

Чтобы поверенный мог представлять ваши интересы, нужна доверенность. Документ оформляют на одну сделку, в нем указывают четкий перечень полномочий доверителя относительно конкретного объекта недвижимости. Доверенность обязательно заверяют нотариально.
Для оформления доверенности потребуется копия паспорта доверенного лица, а также оригинал удостоверения личности собственника и правоустанавливающего документа на квартиру (выписка из ЕГРН).

Через нотариуса

Раньше для проведения сделки купли-продажи продавец и покупатель должны были собраться в одной нотариальной конторе. Но с 2019 года у нотариусов появилось право проводить сделки в удаленном формате. Теперь, если вы подобрали подходящий объект или нашли покупателя, то можете оформить процедуру дистанционно, то есть находясь в другом городе.
Плюсы дистанционных нотариальных сделок:

  • экономия времени;
  • гарантия юридической чистоты процедуры;
  • защита от мошеннических действий;
  • получение выписки из Росреестра в течение суток.

Перед тем как продать или приобрести квартиру, договоритесь со второй стороной о времени проведения сделки. В назначенный день каждый из вас будет присутствовать у нотариуса по месту своего пребывания.

Как проходит процедура

Сначала нужно выбрать нотариусов, которые будут удостоверять сделку. Специалисты составляют проект договора на основании данных, представленных участниками сделки. Документ подписывается простой электронной подписью продавцом и покупателем (в присутствии нотариусов). Также каждая из сторон ставит подпись на бумажном варианте соглашения купли-продажи.
Далее электронный документ подписывают ЭЦП нотариусы, после чего заносит его в информационную систему нотариата — ЕИС. После того как сделка совершена, заявление на регистрацию прав нового собственника отправляют в ЕГРН. В течение 24 часов данные появятся в реестре.

Покупка недвижимости: особенности дистанционных сделок

Алгоритм действий при покупке зависит от того, какую недвижимость вы покупаете — новую или на вторичном рынке. Если вы планируете покупать квартиру у застройщика, то в качестве доверенного лица будет выступать юрист компании или риелтор. При покупке вторички вы выбираете поверенного самостоятельно.
Многие крупные банки сегодня предлагают услугу электронной регистрации сделки, что позволяет приобрести недвижимость в ипотеку дистанционно. Предварительно нужно подать заявку на кредит, подготовить первый взнос и дождаться одобрения. Все документы можно загрузить через личный кабинет банка, но стоит понимать, что все равно придется посетить офис кредитора для подписания договора.

Продажа недвижимости: важные нюансы

Чтобы продать жилье дистанционно, понадобится не только доверенность, но и пакет документов:

  • копии паспортов (свидетельств о рождении) всех собственников, а также представителя;
  • документ о праве собственности на квартиру либо выписка из ЕГРН;
  • техпаспорт, выписка из домовой книги;
  • нотариально заверенное согласие второго супруга (для тех, кто находится в браке);
  • справка об отсутствии обременений и притязаний третьих лиц.

Если доля в жилье принадлежит несовершеннолетним собственникам, к списку добавится разрешение от органов опеки и попечительства на проведение сделки. В случае когда недвижимость находится в долевой собственности, документы предоставляет каждый владелец.
При оформлении доверенности детально пропишите все условия, особенно касающиеся оплаты. Заранее продумайте, будет ли принимать деньги поверенный или покупатель переведет их на ваш счет.

Взаиморасчеты

Для расчетов можно использовать:

  • Нотариальный депозит. Покупатель вносит деньги на счет нотариуса по специальному поручению. После того как они поступят на счет, нотариус удостоверяет договор купли-продажи, регистрирует сделку и переводит деньги продавцу.
  • Банковскую ячейку. Деньги для оплаты недвижимости кладут в ячейку, доступ к которой будет открыт только при выполнении условий договора купли-продажи.
  • Аккредитив. Сумму, предназначенную для оплаты квартиры, переводят на закрытый банковский счет. После оформления сделки банк переводит деньги продавцу.  
  • Расчетный счет. При оформлении доверенности указывается, что деньги по сделке поступят на счет продавца, а не его поверенного.

Возможные риски

Дистанционная покупка или продажа жилья — это определенный риск. Главная проблема состоит в невозможности объективно оценить недвижимость. Продавец или риелтор могут намеренно приукрасить действительность, сообщить неверную информацию о техническом состоянии жилья. При оформлении документов специалисты нотариальных контор могут допустить ошибки, опечатки в документах.
Недобросовестные продавцы нередко используют недействительные доверенности, а также документы с истекшим сроком действия. Это может стать причиной того, что сделка будет признана незаконной.

Чтобы минимизировать риски, выбирайте в качестве поверенных надежных людей и компании с хорошей репутацией. В некоторых ситуациях лучше обратиться к профессиональному юристу.