Последние изменения в законодательстве, связанные с переходом на эскроу-счета, повышение НДС и ипотечных ставок – все это отражается на стоимости недвижимости. Рассмотрим, как эти факторы влияют на цены, и чего ожидать от жилищного рынка в ближайшее время.
Один плюс один: из чего складывается стоимость жилья
Рынок недвижимости подвержен влиянию различных факторов, способных изменить его конъюнктуру. В 2019 году среди них оказались экономические, демографические тенденции, а также фактический потенциал строительного рынка. Стагнация российской экономики определяет тенденции роста и падения цен на недвижимость.
Однако важно понимать, что динамические изменения стоимости жилья в новостройках и старом фонде отличаются. В этом случае для оценки ценовых колебаний «вторички» многие аналитики используют принцип так называемого суперцикла. Согласно которому, уверенный рост цен на жилье начнется ближе к 2025/26 гг.
Анализ глобальных рыночных циклов базируется на принципах подобия. При этом каждый цикл подразумевает стадию роста, стагнации, вторую волну роста, а затем этап падения-стагнации. Периоды рассчитываются с помощью специальных формул. Значения позволяют проанализировать состояние рынка на текущий момент времени, а также в долгосрочной перспективе.
Что касается строящегося жилья, здесь существует ряд нюансов, которые определяют его стоимость:
- законодательные изменения. Внесение поправок в 214-ФЗ приведет к тому, что некоторые застройщики будут вытеснены более крупными компаниями. Это в итоге снизит количество предложений на рынке, приведет к увеличению спроса и росту цен;
- повышение сметной стоимости проектов. Увеличение цен на стройматериалы и строительно-монтажные работы повлечет за собой удорожание объектов;
- иная кредитная политика. Изменение принципа кредитного финансирования вынудит строительные компании повышать стоимость возводимых зданий.
К примеру, рост спроса на жилье в Санкт-Петербурге и Ленинградской области обусловлен тем, что в Северную столицу приезжает все большее количество людей из регионов. Люди покупают квартиры с привлечением ипотеки. Сегодня большая часть кредитов выдается на новое жилье. Поэтому, вероятнее всего, в ближайшие несколько лет будет наблюдаться рост цен на квартиры в новостройках.
Другие значимые факторы
Важной причиной, влияющей на стоимость квартир, является изменение ипотечных ставок. В 2019 году ключевая ставка по ипотеке составила 7,75%. При этом аналитики считают, что в ближайшей перспективе снижения процентных ставок ожидать не стоит. К сокращению доступности кредитов также ведет рост тарифов ЖКХ, инфляция, повышение налогового бремени. Специалисты отмечают: общий объем сделок с недвижимостью сейчас выше, чем в 2017/18 гг.
Что касается вторичного рынка, здесь также будет наблюдаться подорожание. Динамика ценообразования в этом секторе зависит от следующих факторов:
- месторасположения строительного объекта, экологической обстановки в районе застройки;
- развитости инфраструктуры: транспортной доступности, близости культурно-досуговых и образовательных учреждений, торгово-развлекательных центров и пр.;
- типа, конструктивных особенностей, степень износа здания;
- площади и особенностей планировок жилых помещений.
Если рассматривать жилье в строящихся домах, то будут актуальны такие показатели, как степень завершенности и класс строительного объекта, наличие готовых социально-инфраструктурных комплексов, а также репутация и надежность девелопера.
Прогноз цен на жилье в 2019-2020 году
Точно спрогнозировать, как будет меняться ситуация на рынке недвижимости – невозможно. Это связано прежде всего с нестабильностью экономики России. Постоянные экономические колебания и падение уровня доходов граждан влияют на соотношение показателей спроса и предложения. Текущее положение вещей естественно отражается на ценах. Кроме того, важно понимать, что ценовые изменения различны для новостроек и вторичного фонда.
Сколько будут стоить новостройки
С 1 июля 2019 года нововведения, связанные со счетами-эскроу, коснулись уже всех застройщиков. Теперь в процедуре продаж новостроек будут активно участвовать банки. Именно они будут контролировать целевое расходование средств девелоперами. Процесс перехода к эскроу направлен на повышение безопасности сделок купли-продажи квартир по договорам долевого участия. Согласно этому принципу компания-застройщик не сможет получить деньги дольщиков до тех пор, пока не достроит объект и не введет его в эксплуатацию. Таким образом, создаются все условия для повышения цен на недвижимость, поскольку:
- с рынка уйдут мелкие застройщики с минимальной маржинальностью;
- девелоперы будут закладывать сумму страховки от банкротства в общую стоимость проекта;
- в случае «заморозки» строительного объекта возрастет себестоимость строительства.
Некоторые игроки рынка недвижимости полагают, что сейчас нет объективных причин, по которым цены могут возрастать. Эксперты объясняют это тем, что на данный момент объем построенных объектов более чем достаточный. Он вполне способен удовлетворить существующий спрос. Однако такой расклад больше актуален для периферийных российских регионов. В Москве, МО и Петербурге наблюдается несколько иная картина.
В 2019 году цены на недвижимость в Санкт-Петербурге и Ленинградской области постепенно растут. Согласно прогнозам Росстата, на данный момент есть все предпосылки для дальнейшего роста себестоимости жилья в крупных городах. К примеру, стоимость квадратного метра на первичном рынке СПб в среднем увеличилась на 3-5% за последний год. При этом постепенно растут и объемы продаж. Это касается как жилой, так и коммерческой недвижимости.
Рынок вторичного жилья: чего ожидать
Активная государственная поддержка помогла снизить процентную ставку по ипотеке, которая после кризиса в 2014 г. возросла до рекордных 17%. Падение кредитных ставок автоматически повысило спрос к ипотечным продуктам. Все большее людей стали приобретать именно новое жилье. Это вызывало определенные изменения на рынке вторичной недвижимости. В частности, упал спрос на квартиры в старом фонде. Снижение спроса привело к удешевлению жилья, особенно в домах советского периода постройки.
С другой стороны, на фоне строящейся недвижимости, цены на которую определяются изменениями в законодательстве, вторичный рынок выглядит более стабильно. Постепенно относительно недорогих квартир в новых домах станет меньше, поэтому покупателям все-таки придется приобретать вторичное жилье.
Часть экспертов прогнозирует сокращение общего числа предложений и объемов сделок со вторичной недвижимостью. Если подобный сценарий будет наблюдаться, то в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург возможно постепенное повышение цен на «вторичку».
Подорожают ли квартиры в 2019 году: экспертное мнение
За последний год произошло много изменений: вырос НДС, была введена новая модель жилищного строительства, увеличилась стоимость стойматериалов, повысились цены на услуги поставщиков и посредников. Такая тенденция неизбежно влечет за собой удорожание квартир. С этим согласен генеральный директор корпорации Level Group. Он уверен: смена принципа финансирования и уход от долевого строительства приведут к тому, что новостройки подорожают на 10-15% минимум.
Проекты, которые стартуют в текущем году, уже на начальных стадиях имеют большую цену за квадратный метр, чем в 2018 г. Поскольку проценты по целевому займу застройщикам придется выплачивать уже в процессе возведения здания, они будут вынуждены продавать жилье дороже.
Изменить тенденцию роста может только покупательский спрос. На данный момент аналитики не видят реальных предпосылок к его увеличению. Фактические доходы граждан снижаются на фоне растущей инфляции, а с учетом повышения ключевой ставки ЦБ ипотека постепенно станет недоступна большинству из них. Многие из людей, которые планировали покупку жилья, сделали это в прошлом году. Поэтому в 2019/20 гг. вряд ли будет наблюдаться сильный ажиотаж.
Прогнозы и выводы: чего ожидать
Экономический дисбаланс и нестабильность, обострение геополитической обстановки – все это напрямую влияет на состояние рынка недвижимости. Сейчас трудно точно спрогнозировать, как будут меняться цены на жилье и коммерческие объекты в разных регионах России. Однако если придерживаться глобальной теории циклов, то можно сделать ряд выводов:
- растущая себестоимость строительства неизбежно вызовет рост цен на квадратный метр;
- снижение платежеспособности потенциальных покупателей повлияет на спрос в эконом-сегменте недвижимости;
- на протяжении нескольких лет возможны кратковременные спады и подъемы покупательской активности, а, следовательно, и цен.
Что касается Санкт-Петербурга и Ленобласти, то стоимость квартир в 2019/20 гг. будет превышать средний показатель по стране.