На рынке новостроек Санкт-Петербурга примерно 15–20% квартир продаются с отделкой от застройщика. Действительно, такое предложение выглядит привлекательно: можно сразу въехать и жить, что актуально для ипотечников. С другой стороны, отделка под ключ не всегда бывает качественной или устраивает будущих жильцов. Но здесь существуют свои нюансы.
Как правило, квартиры с отделкой — это экономкласс, стандарт и некоторые предложения на рынке комфорта стоимостью до 7–10 млн рублей. Разница в стоимости между квартирами с отделкой и без нее может достигать миллиона рублей. Насколько это оправданно при средней стоимости ремонта в 30 000 рублей за квадратный метр? По словам специалистов, у чистовой отделки можно выделить два плюса:
- в эту стоимость входит базовая сантехника и иногда кухня;
- отделка включена в стоимость квартиры, следовательно, ее можно покрыть ипотекой.
Таким образом, даже если вы переплатите за отделку, то это вернется сторицей — вам не придется волноваться о ремонте несколько лет.
Ипотечные квартиры
По статистике примерно половина сделок по покупке жилья в новостройках — это ипотека. И здесь существует два варианта: если это первое жилье, то выгоднее брать квартиру с отделкой. Например, двухкомнатная квартира с отделкой за 7 млн рублей: ежемесячный платеж составит 53 730 рублей (при ставке 10% и первоначальном взносе 2 млн рублей). Такая же квартира без отделки будет стоить около 6–6,2 млн рублей, и ежемесячный платеж составит 42 900 рублей. В месячном выражении разница не такая большая, а въезжать можно сразу.
Второй вариант — это второе жилье, и новоселам пока есть где жить. Эта категория предпочитает брать квартиры без отделки: ремонт собственными силами может выйти дешевле, достаточно подождать полгода и заплатить тот же миллион за отделку по своему вкусу.
Зачем покупать квартиру без отделки
Квартиры без отделки (в том числе черновой) распространены среди жилья бизнес и премиум-класса. Но представлено довольно много предложений и на рынке экономкласса. Если не брать в расчет элитные квартиры, то выгоды следующие:
- квартиры без отделки стоят дешевле;
- можно сделать ремонт и даже перепланировку;
- самостоятельный ремонт может обойтись дешевле;
- вы сразу получаете желаемое оформление без «сюрпризов» в виде дешевой сантехники или отваливающейся плитки.
Чаще всего квартиры без отделки покупают те, у кого уже есть жилье. В этом случае не стоит вопрос с тем, где жить, а можно спокойно делать ремонт.
Кроме того, квартира без отделки — это возможность избежать неприятных открытий. Уложенный линолеум и обои могут маскировать ошибки застройщика в виде перепадов пола или неровностей стены. При отсутствии отделки все такие огрехи видны сразу, и вы можете потребовать у строителей доработок. По закону нарушения должны быть устранены в течение трех месяцев.
Какие варианты без отделки бывают
Застройщики предлагают различные варианты:
- без отделки — черновая стяжка пола, стены без подготовки, проложенная электрика, сантехники нет;
- под чистовую отделку — все то же самое, только стены оштукатурены;
- с предчистовой отделкой — сделано выравнивание полов и стен, качественная стяжка пола.
Во всех трех вариантах требуется разный объем ремонтных работ и материалов, что сказывается на стоимости.
Квартира без отделки
Выбор зависит от того, какой ремонт вы готовы делать и как долго ждать. Ремонт квартиры без отделки вообще потребует не менее полугода, проводить его лучше в летний период, чтобы стяжки и стены хорошо просохли. С другой стороны, при личном контроле черновой отделки вы можете быть уверены в качестве работ.
Квартира с черновой отделкой
Ремонт новостройки с предчистовой отделкой можно сделать за месяц: достаточно поклеить обои или окрасить стены, положить ламинат, поставить сантехнику и установить потолок. В то же время это не гарантирует ровности стен и пола, а значит и дополнительных работ по их выравниванию.
Квартира с предчистовой отделкой
Как покупать квартиру с отделкой
Если вы планируете брать квартиру с отделкой, то будет полезно подготовиться заранее. Для начала почитайте отзывы покупателей на форумах: как правило, там можно узнать об основных проблемах конкретного застройщика и путях решениях проблем. Перед покупкой внимательно просмотрите список отделочных работ — он оформляется приложением к договору. Во время осмотра квартиры обращайте внимание на качество ремонта:
- насколько хорошо держится плитка и обои;
- как закреплена сантехника, нет ли люфта;
- проверьте розетки и краны;
- проверьте качество окон, нет ли сквозных щелей;
- осмотрите полы и стены — на них часто бывают пятна и следы краски.
Результаты осмотра обязательно фиксируйте в смотровом листе, при возможности — фотографируйте.
Осмотр проводят в присутствии представителя застройщика, лучше взять с собой еще одного человека в качестве свидетеля. После осмотра смотровой лист заверяется подписью клиента и представителя застройщика. Все недостатки должны быть устранены в течение трех месяцев.
Что делать, если дефекты появились уже после заселения? Здесь все зависит от договора с застройщиком. Большинство новостроек продается по договорам долевого участия (ДДУ), что регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ. В соответствии со статьей 7 этого закона на квартиры распространяется гарантия сроком не менее пяти лет. То есть если в течение пяти лет у вас появились трещины, лопнули трубы или выпали окна, то застройщик обязан устранить выявленные нарушения. При появлении таких проблем важно сделать следующее:
- зафиксировать повреждения на фото и видео;
- пригласить оценщика ущерба и эксперта-строителя.
Задача эксперта — определить, что является причиной повреждений: эксплуатация квартиры или недоработка застройщика. Компенсацию и ремонт можно получить только во втором случае.
Как сделать правильный выбор
В конечном счете все зависит от количества денег и времени. Если у вас есть возможность пожить полгода в другой квартире, одновременно выплачивая ипотеку, то лучше брать квартиру без отделки и постепенно ремонтировать ее по своему вкусу. Когда такой возможности нет, то жилье с отделкой будет если не оптимальным, то единственным решением. Если вы покупаете квартиру без ипотеки, то однозначно лучше сэкономить и взять квартиру без отделки, вложив освободившийся миллион в хороший ремонт.