Управление жилым домом призвано решать целый ряд серьезных вопросов – от ремонта и обслуживания здания до благоустройства прилегающей территории. Здесь важно учесть мнение всех жильцов и прийти к компромиссному решению, устраивающему все стороны.
Поэтому высшим органом управления домом, согласно положениям ЖК РФ, выступает общее собрание собственников квартир. В ходе его проведения удается грамотно решить не только насущные вопросы, указанные выше, но и – пересмотреть тариф за ремонт помещений, выбрать новую управляющую организацию, назначить очередного председателя ТСЖ и. т.д. Однако введение достигнутых договоренностей в действие возможно только, если собрание было проведено в соответствии с требованиями законодательных актов.
Этапы проведения общего собрания жильцов
В ситуации, когда повестка дня собрания затрагивает интересы третьих лиц, не исключены их попытки оспорить правомерность принятых решений. В частности, это может быть вопрос смены председателя или даже управляющей организации. Чтобы суд выслушал и учел мнение владельцев жилья, необходимо строго соблюдать порядок действий:
- составляется уведомление об очередном собрании;
- затем в очной или очно-заочной форме проводится само мероприятие;
- по его результатам оформляется письменный протокол, где подробно перечисляются все принятые решения.
Соблюдение указанного порядка действий позволит избежать распространенных нарушений в проведении процедуры и защитит интересы большинства собственников.
Особенности составления уведомления о предстоящем собрании жильцов
Проинформировать граждан о назначенном собрании позволяет соответствующее уведомление. Составление документа строго регламентировано Жилищным кодексом РФ. Его требования обязательны к выполнению, поскольку уведомление является одной из основных бумаг, что принимаются во внимание в ходе судебных разбирательств.
Составителям необходимо помнить о следующих моментах:
- Документ должен быть полностью готов не позднее 10 дней до запланированной даты собрания;
- На адрес каждого собственника отправляется заказное письмо, в который вложена копия уведомления;
- Допустимы другие, более простые и менее затратные способы информирования будущих участников, если они были обсуждены и приняты на предыдущем собрании. В противном случае выбранный и использованный способ рассылки уведомления считается недействительным;
- Уведомление должно в обязательном порядке содержать следующие реквизиты: тип собрания – очередное или внеочередное, данные инициатора проведения, адрес дома, где назначено мероприятие. Кроме того, в документе указывается форма собрания и точная дата завершения сбора опросных листов.
В роли инициатора собрания может выступать любой собственник, совет дома или управляющая компания. Кроме того, выступить с такой инициативой может группа собственников, в распоряжении которой имеется не менее 10% голосов. В этом случае граждане составляют и подают в управляющую компанию соответствующее заявление, в котором указывается точная повестка дня собрания. Аналогичным образом поступает инициатор – собственник, указывая в заявлении Ф.И.О. и номер квартиры.
Составление повестки дня
Основной информационной частью уведомления о будущем собрании является повестка дня. Обязательное условие ее составления – максимально точные и корректные формулировки, чтобы будущие участники могли полностью уяснить для себя вынесенные на обсуждение вопросы. Как правило, в начало списка выносится основной вопрос – выбор нового председателя и секретаря собрания. На первого возлагается обязанность ведения мероприятия, на второго – составление протокола и его последующее оформление. Все последующие пункты – перечисление вопросов, которые инициатор выносит на обсуждение. Чаще всего, поводом является:
- Выбор председателя и членов правления ТСЖ;
- Изменение размеров ставки оплаты за обслуживание дома;
- Утверждение сметы расходов на благоустройство окружающей территории, заказ инвентаря для детской площадки, установку ограждения, подключение систем видеонаблюдения и внутриквартирных домофонов.
Последним пунктом для рассмотрения на собрании является выбор способа уведомления собственников о достигнутых решениях и месте хранения нового протокола. Отклонение от повестки дня и обсуждение прочих вопросов, не указанных в уведомлении, запрещено положениями приказа Минстроя России № 937/пр от 25.12.2015.
Заключительный пункт уведомления содержит информацию о том, где и когда можно ознакомиться с материалами будущего собрания. Документ скрепляется подписью инициатора, после чего его можно отправлять или вывешивать для всеобщего ознакомления.
Форма проведения собрания жильцов
Действующее законодательство предусматривает три возможные формы собрания – очная, очно-заочная или заочная. Первая считается наиболее сложной в плане организации из-за необходимости сбора всех собственников или их значительного числа.
Важный аспект, позволяющий определить правомочность голосования и принятых решений очного собрания, – наличие кворума. Собрание можно считать состоявшимся, если есть кворум – более 50% голосов всех владельцев жилья в доме. При этом «учетной единицей» здесь выступает не количество участников, а их численность с пересчетом на квадратные метры жилой собственности. Принято считать, что 1кв.м. площади дома – это один голос. Поэтому один владелец двухкомнатной квартиры имеет больше голосов, чем три собственника однокомнатной квартиры.
Если кворум собрать не удалось, комиссия объявляет очное мероприятие несостоявшимся и проводится в заочной форме. При этом в новом уведомлении, отправляемом будущим участникам, указывается новая форма проведения собрания. Также в числе обязательных реквизитов – место сбора опросных листов и точная дата завершения их приема. Опросные листы рассылаются владельцам жилья с начала даты собрания. В течение 10 дней после завершения сбора листов голоса подсчитываются, и оформляется протокол собрания.
Очно-заочная форма считается оптимальной. В день собрания участники обсуждают повестку дня и голосуют, несмотря на наличие или отсутствие кворума. Со следующего дня стартует заочный этап собрания по стандартной схеме, после чего результаты опросов суммируются и вносятся в протокол. Возможно, в будущем удастся реализовать схему собрания с помощью интернет-технологий.
Общее собрание жильцов – это эффективное управление собственным домом! Выбирайте одну из новых квартир в ЖК «Александровский» и решайте насущные вопросы с выгодой для себя и других домовладельцев.